수원지방법원 2025타경56385. 용인시 처인구 이동읍 송전리 ‘드림펠리체’ 나동 4층 402호입니다. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 감정평가 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자 송은정은 2021.11.11. 매매를 원인으로 거래가액 141,000,000원에 취득했고, 2021.11.24. 김민숙 명의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 근저당이 아니라 임차인 이종엽의 선행 전입입니다. 이종엽의 주민등록일자는 2020.07.31., 확정일자는 2020.07.17.로 말소기준권리인 2021.11.24. 김민숙 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조라면 대항력에 따른 보증금 인수 여부를 반드시 계산해야 합니다. 그러나 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 나동 4층 402호 |
| 소유자 | 송은정 (2021.11.11. 매매 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 승부처
말소기준권리는 2021.11.24. 김민숙 근저당권입니다. 이후 설정된 이종엽 임차권등기, 2025.06.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.07.07. 국의 압류는 등기 순서상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이종엽은 임차권등기 자체보다 앞선 2020.07.31. 주민등록을 갖고 있어 원래는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
매각물건명세서상 함께 기재된 보증기관 관련 신고는 이종엽 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 별도 보증금이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다. 이번 확약은 이종엽에 관한 것으로 판단하므로, 입찰 전에는 확약서 원문에서 대상 임차인·보증금·말소 조건의 범위를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이종엽 전유부분의 전부 | 2020.07.31. 2020.07.17. | 141,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 배당요구 2022.09.15. · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 |
| 시보증 보증기관 승계 신고 | 2020.07.31. 2020.07.17. | 0원 | 대위·승계 중복합산 금지 이종엽 보증금의 승계 신고로 별도 임차인이 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득 148,000,000원 기준
확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 최저매각가 148,000,000원 + 실질 인수 0원 = 148,000,000원입니다. 비교 대상 드림펠리체의 거래 표본은 6건이며 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 162,666,666원, 최신 거래는 2022.04. 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 91.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 48.32㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 54.18㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2021.11 | 53.22㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 54.18㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2021.09 | 54.18㎡ | 6 | 174,000,000원 |
| 2021.07 | 51.45㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 162,666,666원 |
실거래 범위는 120,000,000원~174,000,000원이고 평균은 162,666,666원입니다. 현재 실질취득 148,000,000원은 이 평균 아래입니다. 다만 거래 표본의 최신 거래월이 2022.04.이므로, 입찰가격 판단에서는 현재 현장 매물과 개별 호실의 내부 상태를 추가 확인해야 합니다. 관계인 폐문 부재로 감정 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 이종엽 보증금 | 141,000,000원 | 141,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김민숙 | 84,000,000원 | 4,128,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차인 이종엽 보증금 141,000,000원이 전액 배당되고, 김민숙 근저당에 4,128,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 배당표상 현재 매수인 인수액도 0원이며, 확약을 반영한 실질 인수 역시 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송전3리 마을회관 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 탐문됐습니다.
- 규모. 드림펠리체는 14세대이며 준공일은 2018.02.21.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역이며 남서측으로 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 949,000원/㎡이며 토지면적은 1,347.0㎡입니다.
- 현장확인. 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 통상적인 관리·이용상황을 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 대상자와 보증금 범위를 반드시 원문으로 확인하세요.
- 중복 보증금 금지. 보증기관 승계 신고는 이종엽의 141,000,000원 보증금과 별도 채권으로 합산하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수선비와 실제 이용 상태를 사전에 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래의 최신 거래월이 2022.04.이므로 현재 매도호가와 최근 현장 거래 수준을 추가 확인하세요.
- 오피스텔 이용·규제. 업무시설로 등재된 주거용 오피스텔이라는 점과 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 확약의 효력이 핵심
이 물건은 표면만 보면 보증금 141,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 하지만 이번 사건에서는 2026.04.22. 대항력 포기와 미배당 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출돼 있어 이종엽에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 보증기관 승계 신고 역시 같은 보증금의 중복신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
가격은 현재 최저가이자 실질취득액인 148,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 제시된 최근 12개월 평균 162,666,666원의 91.0%로 평균보다 낮습니다. 다만 거래 표본의 최신 시점이 2022.04.이고 내부 상태도 확인되지 않았다는 점은 반드시 보수적으로 반영해야 합니다. 결론적으로 권리구조는 확약 덕분에 크게 정리됐고, 최종 판단의 승부처는 확약서 원문 확인과 현재 현장가격·내부상태 검증입니다.
