수원지방법원 2025타경56459. 화성시 석우동 동탄삼성디오네오피스텔 7층 702호입니다. 현재 소유자는 손율규로, 2021.05.31 매매를 원인으로 거래가액 62,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 우리은행 근저당권 72,000,000원은 2021.06.01 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 홍현이의 주택임차권입니다.
홍현이의 주민등록일자는 2021.05.31, 임대차계약일자는 2023.05.17, 확정일자는 2023.05.19, 점유개시일자는 2023.05.31이며 보증금은 72,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.12 접수됐고, 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2025.06.20 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 18-4 동탄삼성디오네오피스텔주건축물제1동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 지상12층·지하3층 건물 중 7층 702호 |
| 사용승인일 | 2012.06.29 |
| 소유자 | 손율규 (2021.05.31 매매 · 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,800,000원 / 74,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍현이 / 78,719,745원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.06.20 강제경매개시결정입니다. 2014년 우리은행 근저당권은 이미 2021.06.01 말소되어 현재 남아 있지 않습니다. 반면 홍현이의 임차권은 주민등록일자가 2021.05.31이고 임차권등기가 2024.07.12 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍현이 | 전유부분 전부 | 72,000,000원 | 2021.05.31 / 2023.05.19 | 2024.07.12 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
② 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가면 인수액이 올라간다
현재 회차에서는 매각가 74,800,000원에서 집행비용을 제외하고도 임차보증금 72,000,000원이 전액 배당되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 또는 2회 유찰되면 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갑니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 74,800,000원 | 0원 | 77,666,145원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 59,840,000원 | 13,637,120원 | 78,719,745원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 47,872,000원 | 25,389,696원 | 78,719,745원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,746,400원 |
| 1. 임차인 홍현이 보증금 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 홍현이 | 78,719,745원 | 1,053,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 72,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 강제경매 신청채권에는 77,666,145원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 조사 당시 관계인 부재·폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지 못해 외부관찰·탐문·공부상 도면확인 방식으로 조사됐습니다.
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·중소규모 공장·삼성전자 화성사업장 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상12층·지하3층 규모이며 승강기·소화전·급배수·위생·난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 2필 일단지의 가장형 평지로 오피스텔·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 동측·남측·서측에서 포장도로와 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건에서는 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 13,637,120원의 임차보증금 인수가 발생합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 주민등록일자 2021.05.31, 확정일자 2023.05.19, 보증금 72,000,000원, 임차권등기 2024.07.12의 내용을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 홍현이가 임차권자이면서 신청채권자로 기재되어 있으므로 임대차와 별도 채권의 발생원인·실체를 확인해야 합니다.
- 도면·내부구조 확인. 전유부 도면이 옆 호실 도면인 것으로 판단된 사정이 있으므로 실제 702호 내부구조 확인이 중요합니다.
- 명도·점유 확인. 감정 당시 관계인 부재·폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 현재 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 권리구조만으로 시세 대비 저렴함을 판단하지 말고 입찰 전 주변 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 0원 인수”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 핵심은 권리가 사라지느냐가 아니라 어느 가격에서 얼마가 배당되고 얼마가 남느냐입니다. 현재 신건 74,800,000원에서는 보증금 72,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 홍현이의 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이므로 유찰 뒤에는 미배당 잔액이 그대로 매수인의 부담으로 살아납니다.
1회 유찰 시 최저가는 59,840,000원으로 내려가지만 인수액은 13,637,120원, 2회 유찰 시 최저가는 47,872,000원이고 인수액은 25,389,696원입니다. 따라서 이 사건에서 “유찰됐으니 더 싸졌다”는 판단은 위험합니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 회차는 낙찰가+미배당 임차보증금을 함께 보는 것. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일 명의라는 점, 전유부 도면 확인사항까지 원본으로 검증하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
