수원지방법원 2025타경56525. 수원시 권선구 오목천동 푸르지오 2단지 201동 3층 304호 아파트입니다. 감정평가상 방3·주방/식당·거실·화장실2 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층입니다. 사용승인일은 2006.01.23입니다.
권리분석의 기준점은 2018.12.31 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이고 채무자는 류경식입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당 2건은 2018.12.28 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 이후 설정된 권리 가운데 현재 남아 있는 하나캐피탈 근저당 312,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 오목천동 956 오목천동 푸르지오 2단지 201동 3층304호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서수원로183번길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방/식당·거실·화장실2 · 15층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 류경식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 294,604,422원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2006.01.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며, 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·인수 분석 — 매수인 인수 0원
임차인 신고가 없으므로 보증금, 대항력, 우선변제권 또는 임차권등기 승계에 따른 추가 취득비용은 계산되지 않습니다. 현재 회차 최저매각가가 415,000,000원이므로 실질취득액도 415,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 312,000,000원 | 186,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 534,000,000원 중 408,450,000원이 배당되고 125,550,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 다르며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 415,000,000원 | 408,450,000원 | 125,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 207,448,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 272,918,400원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가는 332,000,000원, 2회 유찰 시에는 265,600,000원으로 내려갑니다. 그에 따라 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 증가하지만, 임차인이나 인수권리가 없어 매수인의 권리상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·교육시설 등으로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 오목천역(수인분당선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방/식당, 거실, 화장실2 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 304호이며 사용승인일은 2006.01.23입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류·소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 영신중·영신고등학교, 예원유치원, 오현초등학교 관련 상대보호구역과 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.12.31 을구 3번 현대캐피탈 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 최종 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 인수사항 확인. 현재 매각물건명세서에는 인수권리·법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서를 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유관계와 인도 절차는 현장 및 현황조사 원본을 통해 최종 확인하세요.
- 가격 확인. 최근 실거래 비교 자료 없이 감정가 415,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 125,550,000원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.31 현대캐피탈 근저당을 말소기준으로 이후 하나캐피탈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리, 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 415,000,000원에서 채권총액 534,000,000원을 모두 충당하지 못해 125,550,000원의 미배당이 발생하며, 유찰될수록 이 부족액은 커집니다. 이것은 채권자 측의 배당 부족 문제이지 매수인에게 승계되는 권리는 아닙니다. 시장 실거래 비교자료가 없는 만큼 결론은 “권리는 확인 가능, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
