수원지방법원 2025타경56560. 수원시 영통구 이의동 광교호반베르디움 8712동 8층 804호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2017.10.11. 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당, 엠캐피탈 근저당과 경매개시결정·가압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건치고 불리하지 않습니다. 최저매각가 958,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 990,166,666원의 96.8%입니다. 2026.08 최신 거래는 1,048,000,000원이고, 최근 12건은 930,000,000원부터 1,059,000,000원까지 형성돼 있어 현재 최저가는 최근 거래 범위 안에 있습니다. 다만 최근 시세보다 큰 폭으로 낮은 가격은 아니므로 권리 안전성과 가격의 적정성을 함께 보는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56560 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1184 광교호반베르디움 8712동 8층 804호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 지상13층 건물 내 8층 804호 |
| 시세 비교 기준 | 전용 84.265㎡ · 동일평형 매칭 |
| 소유자 | 이윤구 · 2017.11.30. 소유권이전 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 958,000,000원 / 958,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 458,171,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 정리
말소기준권리는 2017.10.11. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 349,800,000원이고, 등기에는 2024.09.20. 변경계약에 따른 284,800,000원도 기재돼 있습니다. 뒤이어 2017.11.30. 하나은행 근저당 88,000,000원, 2021.07.05. 엠캐피탈 근저당 553,200,000원 등이 설정됐고, 해당 권리들은 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
2025.07.23. 재산보전처분, 2025.07.29. 회생절차개시가 있었지만 2026.03.20. 회생절차폐지 결정이 확정됐고 2026.03.25. 회생절차개시 등기가 말소됐습니다. 2026.01.02. 수원시 압류 역시 2026.06.02. 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가 96.8%
광교호반베르디움은 555세대이며 2011.12.15. 사용승인을 받은 단지입니다. 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 990,166,666원이고, 신건 최저가 958,000,000원은 이 평균의 96.8%입니다. 최신 거래는 2026.08. 1,048,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.27㎡ | 5 | 1,048,000,000원 |
| 2026.08 | 84.27㎡ | 11 | 1,050,000,000원 |
| 2026.07 | 84.35㎡ | 2 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 84.27㎡ | 4 | 945,000,000원 |
| 2026.07 | 84.58㎡ | 8 | 960,000,000원 |
| 2026.07 | 84.58㎡ | 14 | 1,030,000,000원 |
| 2026.07 | 84.27㎡ | 12 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 84.58㎡ | 4 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 84.27㎡ | 8 | 1,059,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 15 | 960,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 5 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 13 | 930,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.265㎡ | 12건 | 990,166,666원 |
최근 거래 범위는 930,000,000원~1,059,000,000원입니다. 현재 최저가 958,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 2026.08 최신 거래 1,048,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건부터 가격 비교의 의미는 있습니다. 다만 실거래 최저 930,000,000원보다 높은 수준이므로 무조건적인 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 958,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,980,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 349,800,000원 | 349,800,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 553,200,000원 | 508,220,000원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,813,820원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,414,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,082,228,090원, 총 배당액은 946,020,000원, 미배당액은 136,208,090원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교중학교 북서측 인근이며 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 광교역(신분당선)과 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2011.12.15. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상13층 건물 내 8층 804호이며, 개별난방·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,948,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지의 부정형 토지입니다.
- 단지. 광교호반베르디움 555세대이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계를 원본 자료와 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2017.10.11. 하나은행 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최종 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 근저당 변경내역 확인. 을구 6번 근저당은 최초 349,800,000원에서 2024.09.20. 284,800,000원으로 변경된 기재가 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 예상 미배당액 136,208,090원이 발생하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 990,166,666원, 최신 거래 1,048,000,000원, 거래 범위 930,000,000원~1,059,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 정하세요.
- 회생 관련 이력 확인. 회생절차개시 등기는 폐지 결정 확정 후 말소됐으므로 최신 등기부 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격도 최근 평균 아래”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 주요 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 최저가 958,000,000원으로 최근 12개월 평균 990,166,666원의 96.8%, 최신 거래 1,048,000,000원보다 낮습니다. 반면 최근 실거래 최저 930,000,000원보다 높은 만큼 과도한 할인으로 볼 단계는 아닙니다. 권리는 합격권, 가격은 신건부터 검토 가능한 수준. 마지막 변수는 임대관계 미상이라는 점과 실제 호수 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
