수원지방법원 2025타경56684. 수원시 영통구 영통동 삼성아파트 924동 904호, 18층 건물의 9층 아파트입니다. 현재 소유자는 소민영·함태식이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 말소기준인 2022.08.16. 연희신용협동조합 근저당권 144,000,000원보다 임차인 구본석의 전입일 2020.08.18.과 확정일자 2020.06.22.가 빠르다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 매각대금에서 보증금 399,000,000원을 전액 받지 못하면 그 부족분을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
다만 신건 최저가 611,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 8,510,000원을 제외하고도 구본석에게 보증금 399,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 1회 유찰 488,800,000원까지는 구본석 보증금이 전액 배당되지만, 2회 유찰 391,040,000원에서는 배당 부족으로 14,234,560원을 매수인이 떠안는 구조로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 969-1 삼성아파트 924동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 18층 건물 내 9층 904호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 소민영 2분의 1 · 함태식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 611,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구본석 / 428,635,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.16. 을구 5번 연희신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 구본석 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 함태식 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 주택임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 접수됐다는 사실보다 중요한 것은 임차인의 실제 전입·점유 시점입니다. 구본석은 2020.08.18. 전입·점유를 시작했고 2020.06.22. 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본석 | 2020.08.18 / 2020.06.22 | 399,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
| 최은선 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
구본석은 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임차권자로, 보증금은 399,000,000원입니다. 최초 380,000,000원에서 2022.08.05. 19,000,000원이 증액됐고, 배당요구도 했습니다. 한편 최은선은 2025.01.24. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 2회 유찰부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 611,000,000원 | 0원 | 611,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 488,800,000원 | 0원 | 488,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 391,040,000원 | 14,234,560원 | 405,274,560원 |
특히 2회 유찰 시에는 표면 최저가가 391,040,000원으로 보이지만 실제 부담은 거기서 끝나지 않습니다. 구본석의 미배당 보증금 14,234,560원을 인수하므로 실질취득은 405,274,560원입니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 따라붙어 총 부담이 단순히 최저가만큼 낮아지지 않습니다. 이 물건을 판단할 때는 반드시 낙찰가 + 인수액을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 611,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,510,000원 |
| 1. 임차인 구본석 보증금 | 399,000,000원 | 399,000,000원 |
| 2. 근저당 · 연희신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 구본석 | 399,000,000원 | 59,490,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 구본석 | 428,635,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 611,000,000원 가정에서는 구본석 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 전체 미배당액은 768,145,314원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 611,000,000원이고 현재 최저가도 같습니다. 다만 이 자료에는 대상 면적과 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 신건 611,000,000원은 물론 1회·2회 유찰 가격에 대해서도 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
단지 정보는 삼성, 416세대, 1997.12.12. 준공으로 확인되며 대상 면적은 84.84㎡입니다. 다만 면적 매칭이 되지 않은 상태이므로 입찰가 결정 전 동일 면적·유사 층의 최신 실거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태장중학교 북서측 인근이며 주변은 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 위치하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 망포역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건물 내 9층 904호이며 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·영통지구 지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 3,158,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못했고 내부구조도는 건축물현황도 등을 기초로 작성됐으므로 현장 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구본석 배당액 재계산. 낙찰가가 내려가면 대항력 보증금 미배당분이 매수인 인수로 전환됩니다. 특히 2회 유찰 시 14,234,560원 인수가 발생합니다.
- 실질취득 기준. 2회 유찰 시 최저가 391,040,000원만 보지 말고 인수액을 더한 405,274,560원을 실제 부담으로 봐야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 구본석은 신청채권자·가압류 채권자·대항력 임차인의 지위를 함께 갖고 있어 계약서, 보증금 지급내역, 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최은선 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 시세 원본 확인. 동일 면적 실거래 비교자료가 없으므로 국토교통부 실거래·중개 시세 등으로 현재 적정가격을 반드시 검증해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인을 하지 못했으므로 점유·수리 상태와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰 후엔 구조가 바뀐다”
이 물건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “현재 인수 0원이니 안전하다”로 한 줄 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 신건 611,000,000원에서는 구본석의 보증금 399,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 1회 유찰 488,800,000원도 인수는 0원입니다. 하지만 2회 유찰 391,040,000원에서는 보증금 미배당분 14,234,560원이 매수인에게 넘어와 실질취득 405,274,560원이 됩니다.
따라서 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 그 회차의 배당 후 임차보증금 잔액이 얼마인가입니다. 여기에 신청채권자와 대항력 임차인이 동일인이라는 확인 포인트, 최은선의 미상 보증금, 동일 면적 실거래 비교 부재까지 겹칩니다. 현재 회차 권리 인수는 0원이지만, 가격·임대차 실체를 검증하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
