🏠 342,705,000원 👥 실제 임차인 2명 ⚠️ 선순위 전입 1명 📅 2026.09.02
수원지방법원 2025타경56837. 경기도 화성시 남양읍 원천리 271-2 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 333.0㎡이고 지목은 대, 제1종일반주거지역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 1층으로, 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실(2) 등으로 이용 중입니다.
등기부만 보면 말소 구조는 명확합니다. 2014.11.11. 설정된 마도농업협동조합 근저당 169,000,000원이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임차관계입니다. 배종순의 전입일이 말소기준권리보다 6년 이상 앞서 있으나 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가만으로 총 취득부담을 계산해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 원천리 271-2 · 경기도 화성시 만세구 남양읍 원천길 7-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 이용 | 현관 · 방2 · 거실 겸 주방 · 욕실 겸 화장실(2) |
| 토지 | 333.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 배상자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 342,705,000원 / 342,705,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마도농업협동조합 / 136,763,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준권리는 2014.11.11. 마도농업협동조합 근저당권입니다. 주식회사삼광에프엔씨 근저당, 조봉석 근저당, 주식회사현대가스텍·경기신용보증재단· 인천신용보증재단 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 등기부상 후순위 권리 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배종순 | 2008.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박상국 | 2024.07.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박상국은 2024.07.18. 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 전입일만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 2명입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘실질취득액’을 확정해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 342,705,000원이고 0회 유찰인 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시세 대비 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 선순위 전입자인 배종순의 보증금이 미상이라는 것입니다. 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 = 낙찰가라고 볼 수 없습니다. 만약 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는다면, 매수인의 실제 부담은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다. 따라서 이 물건은 먼저 보증금과 배당요구·확정일자 관계를 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,597,870원 |
| 1. 근저당 · 마도농업협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼광에프엔씨 | 200,000,000원 | 168,107,130원 |
| 3. 근저당 · 조봉석 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대가스텍 | 120,532,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,341,649원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 21,383,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 734,257,769원 중 예상 배당액은 337,107,130원이고, 미배당액은 397,150,639원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 선순위 전입자 배종순의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 근거로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원천리 경로당 북서측 인근으로 자연부락·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(원막(1))·성장관리권역입니다.
- 토지. 333.0㎡, 지목 대, 평지, 자루형, 세로한면(가), 공시지가 335,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 1층이며 급배수·위생시설·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배종순 보증금 확인. 2008.10.23. 선순위 전입자의 임대차계약서·보증금·점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 예상 미배당액을 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 박상국 점유관계 확인. 2024.07.18. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 대상 여부는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건이 포함된 사건이므로 감정평가서와 매각목록에서 실제 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 회차별 가격만 보지 않기. 274,164,000원·219,331,200원으로 유찰되더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성이 남아 있으면 총 취득부담은 별도입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘선순위 임차’가 먼저다
수원지방법원 2025타경56837의 등기 권리는 복잡해 보여도 말소기준권리 뒤의 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 2008.10.23. 전입한 배종순이 2014.11.11. 근저당보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 핵심입니다.
따라서 현 단계의 결론은 단순합니다. 낙찰가 342,705,000원 = 실질취득액이라고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금의 존재·금액·배당 여부를 먼저 확정한 뒤 그 미배당 인수액까지 더한 금액으로 입찰가와 경제성을 판단해야 합니다. 시세 자료도 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 등기는 정리되지만, 임차 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 사건입니다.
