수원지방법원 2025타경56914. 용인 수지구 풍덕천동 동부아파트 104동 203호입니다. 이 사건은 최저가만 보면 상당히 낮아 보이지만 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 김은하의 임차권입니다. 김은하는 2022.08.31. 점유를 시작하고 2022.09.01. 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 2022.11.04. 신일대부 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 표시되어 있고, 매각물건명세서 역시 보증금 370,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 제공된 배당·인수 가정은 김은하 보증금 370,000,000원 전액 인수입니다. 따라서 신건에서의 경제적 취득원가는 최저가 605,000,000원이 아니라 605,000,000원 + 370,000,000원 = 975,000,000원으로 봐야 합니다. 같은 평형 최근 12개월 평균은 822,250,000원, 최신 거래는 840,000,000원입니다. 즉 표면 할인율 73.6%와 달리 실제 부담 기준으로는 시세보다 높은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 691 동부아파트 104동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 59.61㎡ · 침실2·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 · 17층 중 2층 |
| 소유자 | 우병구 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 605,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은하 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2022.11.04. 주식회사신일대부 근저당 60,000,000원입니다. 그 뒤 이성구 근저당 50,000,000원, 서울보증보험 가압류 101,163,210원, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서가 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 김은하는 2022.09.01. 주민등록을 마쳐 말소기준보다 앞서며, 2025.02.18. 보증금 370,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은하 | 370,000,000원 | 2022.08.31. / 2022.09.01. | 대항력 있음 | 없음 처리 | 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일자와 확정일자는 2022.06.15.로 등기되어 있으며, 제공된 배당 가정에서는 우선변제 없이 보증금 370,000,000원을 매수인 인수액으로 처리하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 73.6%가 아니라 실질취득 118.6%
동부아파트 동일 평형 59.61㎡의 최근 거래 12건 평균은 822,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 840,000,000원, 최근 거래 범위는 750,000,000원~850,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 2층 거래도 2026.07. 750,000,000원에 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.61㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2026.08 | 59.61㎡ | 10 | 840,000,000원 |
| 2026.08 | 59.61㎡ | 15 | 830,000,000원 |
| 2026.08 | 59.61㎡ | 11 | 847,000,000원 |
| 2026.08 | 59.61㎡ | 6 | 820,000,000원 |
| 2026.08 | 59.61㎡ | 9 | 800,000,000원 |
| 2026.08 | 59.61㎡ | 5 | 830,000,000원 |
| 2026.07 | 59.61㎡ | 14 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 59.61㎡ | 2 | 750,000,000원 |
| 2026.07 | 59.61㎡ | 12 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 59.61㎡ | 6 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 59.61㎡ | 4 | 810,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 822,250,000원 |
최저가 605,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 시세를 비교하면 안 됩니다. 보수적으로 인수액 370,000,000원을 더한 실질취득 975,000,000원은 최근 평균 822,250,000원의 118.6%이고, 최신 거래 840,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,450,000원 |
| 인수. 임차인 김은하 보증금 | 370,000,000원 | 매수인 인수 370,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신일대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이성구 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 101,163,210원 | 101,163,210원 |
| 5. 경매개시결정 · 김은하 | 370,000,000원 | 370,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,386,790원 |
매각대금 605,000,000원 배분 시뮬레이션에는 신청채권자 김은하의 청구액 370,000,000원도 별도 배당 항목으로 반영되어 있습니다. 동시에 매각물건명세서는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으며, 현재 인수 가정은 370,000,000원입니다. 실제 입찰 전에는 배당요구와 임차보증금 채권의 동일성·변제 범위를 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 605,000,000원 | 370,000,000원 | 975,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 484,000,000원 | 370,000,000원 | 854,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 387,200,000원 | 370,000,000원 | 757,200,000원 |
제시된 시나리오에서는 인수액이 각 회차 모두 370,000,000원으로 잡혀 있습니다. 그래서 1회 유찰 시에도 실질취득은 854,000,000원으로 최근 평균 822,250,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 실질취득이 757,200,000원까지 내려갑니다. 이처럼 이 사건은 유찰률이 아니라 인수액을 합산한 총액으로 회차별 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍덕초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 신분당선 수지구청역이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 정비예정구역·성장관리권역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 동부아파트는 612세대, 1995.07.31. 준공이며 동일 평형 최근 거래 12건이 750,000,000원~850,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부구조·이용상태는 건축물대장 및 일반적인 이용상황을 기준으로 판단됐으므로 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 신건 최저가는 최근 시세의 73.6%지만 현재 인수 가정까지 더한 실질취득은 975,000,000원입니다.
- 임차보증금 변제 여부 확인. 매각물건명세서상 보증금 370,000,000원의 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 배당기록과 보증금채권의 실제 변제범위를 확인해야 합니다.
- 신청채권자·임차권자 관계 확인. 김은하가 강제경매 신청채권자이면서 주택임차권자이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 회차별 총부담 계산. 1회 유찰 시 854,000,000원, 2회 유찰 시 757,200,000원으로 제시되어 있으므로 낙찰가와 인수액을 항상 합산해 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부상태를 직접 확인하지 못했으므로 실제 수리비와 사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·임차권등기·배당요구·현황조사를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6.05억짜리 경매”가 아니라 “9.75억 부담 구조”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보이기 쉽습니다. 감정가와 최저가가 605,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 822,250,000원이니 표면상으로는 73.6%입니다. 그러나 김은하의 전입이 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 현재 가정된 인수액은 370,000,000원. 따라서 신건의 실질취득은 975,000,000원으로 최근 평균의 118.6%입니다.
후순위 등기권리는 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인은 남습니다. 그래서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 몇 퍼센트 할인됐느냐”가 아니라 “임차보증금 인수 후 총부담이 시세보다 낮은가”입니다. 현재 신건 기준으로는 가격 메리트보다 인수부담이 더 큰 구조이며, 실질취득을 기준으로 접근해야 합니다.
