수원지방법원 2025타경57014. 수원시 권선구 당수동 ‘서수원1차쌍용스윗닷홈’ 103동 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 서상근으로, 2020.09.10 매매를 원인으로 거래가 285,000,000원에 취득하고 2020.10.06 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 반월농업협동조합의 채권최고액 98,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
권리관계가 여러 건이라 등기부 자체는 복잡해 보입니다. 하지만 매수인 관점에서는 “말소기준보다 뒤인가, 낙찰 후 남는가”가 핵심입니다. 반월농협 근저당 뒤의 더블저축은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 압류와 경매개시결정은 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 신고도 없어 보증금 승계 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 당수동 745 서수원1차쌍용스윗닷홈 103동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서상근 (2020.09.10 매매, 거래가 285,000,000원 · 2020.10.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 78,775,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 매수인이 추가 부담할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2020.10.06 반월농업협동조합 근저당권 98,400,000원이고, 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·투게더대부 등 이미 말소된 권리는 현재 인수 부담이 아닙니다.
② 가격 시나리오 — 신건은 감정가 100%에서 출발
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 351,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 280,800,000원, 2회 유찰 시 224,640,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 인수액은 세 회차 모두 0원이므로, 이 사건에서 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 351,000,000원 | 339,594,450원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 280,800,000원 | 276,068,800원 | 63,525,650원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,640,000원 | 220,695,040원 | 118,899,410원 | 0원 |
유찰로 낙찰가가 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당이 줄어 미배당액은 증가하지만, 그 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 채권최고액·청구금액을 기준으로 잡은 채권 339,594,450원이 모두 배당되고 소유자에게 5,691,550원이 남는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,714,000원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,194,450원 | 13,194,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,691,550원 |
배당액은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시나리오입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 78,775,973원이며, 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당수초등학교 북서측 인근. 부근에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·관공서·근린생활시설·공원·농경지·임야가 소재하며, 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 아파트 중 5층 502호. 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 정문을 통한 단지 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 대로3류·소로2류 접합, 도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.10.06 반월농업협동조합 근저당권 98,400,000원이 기준입니다. 입찰 직전 최신 등기에서 추가 권리 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만, 실제 인도 과정과 현장 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 관리. 현재 최저가는 감정가 351,000,000원의 100%입니다. 권리상 인수 0원과 가격상 할인 여부는 별개의 문제로 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 280,800,000원, 2회 유찰 224,640,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·현장상태. 공동주택의 공용부분 관리비 체납과 내부 상태, 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신건 그대로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.10.06 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 0명·매수인 인수 0원이라는 점도 분명합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 실제 배당 순서에 영향을 줄 수 있어 배당액은 변동 가능하고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 351,000,000원으로 유찰 할인은 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 때문에 피할 사건은 아니지만, 신건 100% 가격을 권리의 깔끔함만으로 정당화해서도 안 되는 사건입니다.
