수원지방법원 2025타경57041. 동탄역리코빌 2층 205호로, 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고 현장조사 당시 공실입니다. 소유자는 김창훈이며 2016.05.04 매매를 원인으로 2017.05.25 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 432,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020년 신세계건설주식회사의 전세권 20,000,000원, 경기신용보증재단·우리금융캐피탈 주식회사· 수협은행의 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준보다 후순위입니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 968-4 동탄역리코빌 2층205호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄오산로 86-10 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상11층 중 제2층 제205호 |
| 소유자 | 김창훈 (2016.05.04 매매 원인 · 2017.05.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 538,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 / 541,227,183원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 감정평가상 관리사무실 확인 결과 현황은 공실입니다. 등기상 신세계건설주식회사 전세권은 2020.11.18 설정됐고 전세금은 20,000,000원, 존속기간은 2020.11.17부터 2022.06.30까지로 기재돼 있습니다. 이 전세권은 2017.05.25 수협은행 근저당보다 후순위이므로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 538,000,000원, 유찰별 배당 부족 확대
현재 회차는 감정가의 100%인 538,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 430,400,000원, 2회 유찰 시 344,320,000원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 538,000,000원 | 490,480,456원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 430,400,000원 | 423,696,000원 | 66,784,456원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 344,320,000원 | 338,699,520원 | 151,780,936원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 발생하는 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 1회·2회 유찰 시 후순위 채권의 미배당액이 커지지만, 제공된 권리판정상 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면의 실질취득액은 낙찰가에 그대로 대응합니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,780,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 전세권 · 신세계건설주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,967,937원 | 7,967,937원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,804,154원 | 23,804,154원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 6,708,365원 | 6,708,365원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,739,544원 |
현재 최저가 538,000,000원 가정에서는 표시된 채권액 490,480,456원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 39,739,544원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 오산동 소재 동탄역(SRT) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·대규모 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고, 주위에 노선버스정류장 및 동탄역(SRT)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현장조사 현재 공실입니다. 관리사무실에서도 공실로 확인됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 토지는 1,462㎡, 공시지가는 9,341,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다. 기본 위생·급배수·소방·개별난방·주차장·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.05.25 수협은행 근저당권이 기준입니다. 전세권과 가압류는 모두 그 뒤에 설정됐습니다.
- 전세권 상태 확인. 신세계건설주식회사 전세권은 전세금 20,000,000원, 존속기간 2022.06.30까지로 기재돼 있으며 매각 소멸 판정입니다. 현재 공실 상태와 함께 현장 점유를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황은 집합건축물대장, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거했습니다. 실제 상태가 다를 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 538,000,000원, 1회 유찰 시 430,400,000원, 2회 유찰 시 344,320,000원으로 시나리오가 잡혀 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2023년 수협은행 경매가 취하·말소된 뒤 2025년 현재 사건이 다시 개시됐습니다. 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 용도와 공실을 보고 판단”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2017.05.25 수협은행 근저당이 말소기준이고, 신세계건설주식회사 전세권 20,000,000원과 이후 가압류들은 모두 후순위로 매각 소멸합니다. 임차인은 없고 현황은 공실이며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
다만 현재는 감정가 538,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 공부상 용도도 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 따라서 이 사건은 “숨은 인수권리”를 걱정하기보다 공실 근린시설을 현재 가격에 취득할지를 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 용도·현장 상태까지 확인한 뒤 결정하는 유형입니다.
