수원지방법원 2025타경57048. 오산시 부산동 오산운암1단지주공아파트 121동 202호, 전용 49.76㎡에 대응하는 아파트입니다. 현재 소유자는 구화영이며 2015년 매매 거래가액은 152,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 2025.07.24. 강제경매개시결정보다 앞선 2024.07.19. 최숙희의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 220,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.08., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.02.28.입니다.
매각물건명세서에는 이 을구 4번 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 감정가와 최저가가 194,000,000원이라는 이유만으로 최근 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 내려가면 인수 잔액이 늘어 실질취득 총액은 약 220,000,000원으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 부산동 778-1 오산운암1단지주공아파트 121동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.76㎡ · 18층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 주거용 아파트 |
| 소유자 | 구화영 · 2015.06.22. 매매 · 거래가액 152,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 243,991,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
현재 등기부에서 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당은 2013.01.15. 말소됐습니다. 남아 있는 핵심 권리는 2024.07.19. 주택임차권등기와 2025.07.24. 강제경매개시결정입니다. 강제경매개시결정이 말소기준이지만 임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 잔액 승계 주의
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최숙희 | 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.02.28. | 2022.02.08. | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미변제 잔액 승계 |
최숙희는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 배당요구도 2024.07.19. 접수돼 있습니다. 핵심은 배당 참여 여부보다 220,000,000원 전액이 변제되지 않을 때 남은 금액을 매수인이 부담할 수 있다는 점입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 98.9%가 아니라 실질취득 112.1%
주공1 동일 면적대 최근 거래 12건의 전체 평균은 196,083,333원이며, 최근 12개월 10건 평균은 196,200,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원이고, 최근 구간의 추세는 이전 구간 대비 +0.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.44㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 49.44㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 49.44㎡ | 7 | 216,000,000원 |
| 2026.06 | 49.76㎡ | 8 | 209,000,000원 |
| 2026.04 | 49.44㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 2026.03 | 49.76㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 49.44㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 49.44㎡ | 14 | 187,000,000원 |
| 2025.10 | 49.44㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2025.09 | 49.76㎡ | 19 | 188,000,000원 |
| 2025.06 | 49.44㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2025.05 | 49.44㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 196,200,000원 |
표면적인 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 평균 196,200,000원의 98.9%입니다. 이 숫자만 보면 거의 시세 수준처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 임차보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 비교 기준을 바꿔야 합니다. 실질취득 약 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%이고, 최신 거래 210,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수추정 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 194,000,000원 | 26,000,000원 | 220,000,000원 | 53,507,718원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 155,200,000원 | 64,800,000원 | 220,000,000원 | 91,764,518원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 124,160,000원 | 95,840,000원 | 220,000,000원 | 122,369,958원 |
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 한국주택금융공사 | 243,991,718원 | 190,484,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 가정에서는 한국주택금융공사의 청구액 243,991,718원 중 190,484,000원이 배당되고 53,507,718원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 선순위 임차권의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하므로, 매수인의 실제 취득부담을 0원 인수로 판단해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운천초등학교 북측에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량출입이 가능하고 북측·서측에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 운암로, 북측 경기동로, 남동측 동부대로와 접하고 단지 내 도로가 정비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,618,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 사다리형 토지입니다.
- 단지. 주공1은 1,755세대이며 준공일은 2000.03.22.입니다. 최근 거래 표본은 12건입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 194,000,000원이 최근 12개월 평균의 98.9%라는 사실보다 임차보증금 220,000,000원 승계 구조가 우선입니다.
- 실질취득 기준. 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 룰상 실질취득은 약 220,000,000원으로 고정됩니다.
- 배당표 확정 확인. 최숙희의 보증금 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당표에서 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.02.08., 주민등록·점유 2022.02.28., 확정일자 2022.02.08., 임차권등기 2024.07.19.을 원본과 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며 미변제 보증금 잔액이 인수될 수 있다는 문구를 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 196,200,000원과 최신 거래 210,000,000원보다 실질취득 220,000,000원이 높습니다.
맺으며 — “1.94억 낙찰”이 “1.94억 취득”은 아니다
이 물건에서 가장 위험한 착시는 최저가 194,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 196,200,000원의 98.9%라서 겉으로는 시세 수준으로 보이지만, 선순위 임차권 보증금이 220,000,000원입니다. 현재 회차에서는 약 26,000,000원의 잔액 인수를 더해 실질취득이 약 220,000,000원이 되고, 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어 총액은 약 220,000,000원에 머뭅니다.
최근 12개월 평균보다 23,800,000원 높고, 최신 거래 210,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 “유찰을 기다리면 싸지는 물건”으로 평가할 수 없습니다. 낙찰가보다 선순위 임차권의 실제 미배당액을 먼저 계산해야 하는 인수형 사건입니다.
