수원지방법원 2025타경57099. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 라마다용인호텔 3층 323호로, 감정평가상 일반숙박시설(호텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 이형순이며, 등기부의 핵심은 2017.11.03. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024.06.17. 사남농업협동조합 가압류 200,000,000원과 2025.07.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 승계하는 후순위 담보·압류 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 라마다용인호텔이 점유관계로 표시돼 있지만 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 인수 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 356-6 라마다용인호텔 3층 323호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 일반숙박시설(호텔) · 지하 3층/지상 18층 건물 내 3층 323호 |
| 소유자 | 이형순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사남농업협동조합 / 291,748,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 감정평가 이용상태 | 일반숙박시설(호텔)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
갑구 1번 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2017.11.03. 이형순에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 사남농업협동조합 가압류 200,000,000원과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 표기 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 라마다용인호텔 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인되는 점유관계는 1건이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 판정할 수 없고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 역시 미상입니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원은 확정된 임차보증금 인수까지 배제했다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 188,000,000원이 최저매각가입니다. 그러나 동일 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 188,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 403,180,551원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 440,254,151원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,320,000원 | 117,835,520원 | 469,913,031원 |
유찰하면 최저매각가는 150,400,000원, 120,320,000원으로 내려가지만 채권 미배당은 440,254,151원, 469,913,031원으로 증가합니다. 이 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 등기상 후순위 채권은 소멸합니다. 다만 별도로 남아 있는 점유관계 미상 위험은 회차와 관계없이 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 사남농업협동조합 | 200,000,000원 | 88,568,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 사남농업협동조합 | 291,748,551원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 587,748,551원 중 채권자 예상배당은 184,568,000원, 미배당은 403,180,551원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 미상인 만큼 임차관계 확인 전에는 이를 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 일반숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리, 에버라인선 전대·에버라인역 북서측 인근에 위치하며 일반숙박시설과 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전대·에버라인역 및 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 18층 건물이며 위생·급배수·전기·냉난방·소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 북서측으로 노폭 약 22m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,442,000원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 원본 확인. 라마다용인호텔로 표시된 점유자의 실제 계약 당사자, 점유 개시일, 전입신고 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재는 전입일과 보증금이 미상이라 ‘대항력 있음’도 ‘대항력 없음’도 확정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 188,000,000원만 보고 저가 여부를 판단하지 말고 일반숙박시설의 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 배당표상 미배당 403,180,551원은 후순위 채권 부족분이며 그 자체가 매수인 승계액을 의미하지 않습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 일반숙박시설(호텔)입니다. 주거용 부동산을 전제로 한 자금·임대·환금 계획을 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유가 미상이다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준인 2017.11.03. 농협은행 근저당권 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 라마다용인호텔이 현황조사·매각물건명세서에 확인되지만 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이라 대항력과 인수 여부를 아직 확정할 수 없습니다.
또한 현재 최저가 188,000,000원은 신건 감정가 100%이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론도 내릴 수 없습니다. 일반숙박시설이라는 용도까지 고려하면, 이 물건은 최저가 숫자보다 점유관계 확인과 실제 시장가격 검증이 먼저인 사건입니다. 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 점유 리스크가 해소되기 전에는 보수적인 접근이 적절합니다.
