수원지방법원 2025타경57252. 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 화전빌리지 107동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 장주용은 2021년 9월 6일 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 90,000,000원입니다. 같은 날 을구 13번 우리은행 근저당권 66,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 5월 소유권이전청구권가등기, 2024년 6월 압류, 2024년 10월 농협은행 가압류 7,662,980원, 2025년 8월 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 가운데 가등기·압류·가압류·경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 가등기는 별도로 성격 확인 필요라는 주의사항이 있고, 2024년 12월에는 장주용에 대한 파산선고 등기도 있어 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 319-39 화전빌리지 107동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방·욕실2 · 철근콘크리트조 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 장주용 (2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 61,823,111원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.06 을구 13번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2021.09.06 우리은행 근저당권 66,000,000원입니다. 2024년 이후의 가등기·압류·가압류·경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 특히 2024.05.02 배혜영 명의의 소유권이전청구권가등기는 순위상 후순위여서 소멸 대상으로 정리되지만, 별도 주의사항에 가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로 등기원인과 매각물건명세서 원문 대조가 중요합니다.
② 점유자 분석 — 소유자와 동일인, 보증금은 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장주용 등기부 소유자·채무자와 동일인 | 2021.09.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 장주용이 점유자로 나타나지만, 이 사람은 등기부상 소유자이자 우리은행 근저당의 채무자와 동일인입니다. 따라서 독립된 제3자 임차인으로 곧바로 보기 어렵고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입신고는 말소기준권리 이후로 정리돼 있어 대항력은 없는 것으로 판단돼 있으며, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 94,000,000원은 비교 시세보다 높다
화전빌리지(106·107동)는 15세대, 준공일은 1997.05.10입니다. 확인된 거래는 3건으로 표본이 적고, 최신 거래도 2022.06이라 현재 시장가격을 그대로 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 그럼에도 현재 확보된 가격자료만 놓고 보면 신건 최저가는 낮지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 80.58㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2022.06 | 80.58㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.08 | 84.9㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 80,000,000원 |
비교 거래 평균은 80,000,000원, 최신 거래는 75,000,000원입니다. 현재 최저가 94,000,000원은 비교 평균의 117.5%이며, 과거 확인된 최고 거래가 90,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,662,980원 | 7,662,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,245,020원 |
현재 회차 94,000,000원 가정에서는 집행비용 2,092,000원, 우리은행 근저당 66,000,000원, 농협은행 가압류 7,662,980원이 배당되고 소유자 잔여는 18,245,020원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 삼계5리 마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·소규모공장·전원주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 등을 감안한 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 방3·거실·주방·욕실2 등의 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 남측으로 세로에 접하고 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 713.0㎡, 공시지가 557,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 15세대의 소규모 단지이고 확인 거래도 3건에 그쳐, 거래량이 많은 대단지 주거상품보다 가격 확인과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검증. 최저가 94,000,000원은 비교 평균 80,000,000원의 117.5%입니다. 현재 회차를 ‘저가’로 전제하지 마세요.
- 가등기 원본 확인. 2024.05.02 배혜영의 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 대상으로 정리돼 있지만, 가등기 성격을 매각물건명세서와 등기원인으로 재확인하세요.
- 파산선고 확인. 2024.12.12 파산선고 등기의 현재 처리상태와 경매절차상 반영 내용을 최신 등기와 기록에서 확인하세요.
- 점유자 성격 확인. 장주용은 소유자·채무자와 동일인이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차 존재 여부를 현장과 원본 서류로 대조하세요.
- 명도 준비. 제3자 대항력 임차인은 확인되지 않았지만 현 점유자가 존재하므로, 낙찰 후 인도 협의와 필요한 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 거래 표본은 3건이고 최신 거래가 2022.06입니다. 입찰 전 현재 시점의 인근 다세대 매매사례를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 75,200,000원, 2회 유찰 60,160,000원 시나리오와 현재 회차 94,000,000원을 비교해 응찰 상한을 보수적으로 정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
이 사건의 기본 구조는 말소기준인 2021.09.06 우리은행 근저당권 뒤의 가등기·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 소멸형입니다. 다만 소유자와 동일한 점유자 장주용의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 후순위 가등기의 성격 및 파산선고 등기는 원문 확인이 필요한 지점입니다.
가격 쪽에서는 결론이 더 보수적입니다. 실질취득액 94,000,000원은 비교 거래 평균 80,000,000원의 117.5%이고, 최신 확인 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 15세대 소규모 단지에 거래 표본도 3건뿐이므로 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 대체로 소멸형, 가격은 보류, 점유·가등기·파산등기는 원본 확인. 이 세 가지가 이번 사건의 핵심입니다.
