수원지방법원 2025타경57274. 용인시 기흥구 공세동 탑실마을대주피오레2단지 214동 903호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김영국·주민주가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2016.05.20. 거래가액 350,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2021.12.08. 주식회사한국하우톤 근저당권 100,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 김현휘입니다. 임대차계약일은 2021.04.27., 확정일자는 2021.05.07., 주민등록·점유개시는 2021.06.02.로 모두 2021.12.08. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조대로라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 2026.06.01. 제출된 인수조건변경 확약서가 이 위험을 김현휘에 한해 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 214동 9층 903호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 120.82㎡ · 지상19층 건물 내 9층 903호 |
| 소유자 | 김영국 2분의 1 · 주민주 2분의 1 |
| 취득 | 2016.05.20. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 509,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.08. 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국하우톤 · 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기상 말소기준 이후에는 2023.07.13. 김현휘의 주택임차권, 2025.08.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.09.22.·2025.09.26. 용인시 압류가 이어집니다. 이들 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 김현휘는 임차권등기일이 아니라 2021.06.02. 전입·점유개시가 말소기준보다 앞서므로 대항력을 갖는 임차인입니다.
② 임차인 — 김현휘는 확약 해소, ‘공사’는 미상
| 성명 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현휘 | 450,000,000원 | 2021.06.02 | 2021.05.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 0원* |
| 공사 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 김현휘의 승계 0원은 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의 확약서를 반영한 값입니다. 이 확약은 김현휘에게만 적용됩니다. 별도로 기재된 ‘공사’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 5.09억은 최근 평균보다 높다
대주피오레2단지의 동일 면적권 최근 거래 12건 평균은 480,750,000원입니다. 신건 최저가 509,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.9%입니다. 최신 거래는 2026.08. 515,000,000원이지만, 최근 거래 범위는 448,000,000원~525,000,000원으로 넓습니다. 따라서 최신 1건만 보고 신건을 싸다고 판단하기보다 최근 12개월 평균과 함께 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 122.77㎡ | 13 | 515,000,000원 |
| 2026.07 | 120.82㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 120.82㎡ | 9 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 120.82㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 122.77㎡ | 15 | 525,000,000원 |
| 2026.04 | 120.82㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 120.82㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 120.82㎡ | 9 | 459,000,000원 |
| 2026.01 | 120.82㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 120.82㎡ | 11 | 487,000,000원 |
| 2025.12 | 122.77㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2025.11 | 120.82㎡ | 6 | 448,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 480,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,490,000원 |
| 1. 임차인 김현휘 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 한국하우톤 근저당 | 100,000,000원 | 51,510,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권으로 기재되어 있으므로 450,000,000원을 별도로 중복 합산해 매수인 부담으로 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당가정에서 김현휘 보증금은 전액 배당되며, 확약까지 반영하면 김현휘 관련 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 후 실질 인수액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 509,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 407,200,000원 | 49,272,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 325,760,000원 | 129,600,640원 | 0원* |
* 김현휘 보증금에 대한 인수조건변경 확약만 반영한 값입니다. 확약 밖 ‘공사’의 점유·보증금은 미상이라 별도 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공세초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 타운하우스, 연구소, 근린생활시설, 자연림이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 대주피오레2단지 1,290세대, 2009.07.31. 준공입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상19층 건물 내 9층 903호입니다.
- 설비. 위생급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 인수조건변경 확약서의 대항력 포기 및 임차권말소 동의 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- ‘공사’ 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성 자체가 열려 있습니다. 김현휘 확약과 별개입니다.
- 가격 상한 점검. 신건 509,000,000원은 최근 12개월 평균 480,750,000원의 105.9%입니다. 최근 평균보다 낮은 가격으로 보기 어렵습니다.
- 최신 거래와 평균을 함께 보기. 2026.08. 최신 거래는 515,000,000원이지만 최근 12건 범위는 448,000,000원~525,000,000원입니다.
- 배당구조 중복 주의. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하다고 명시되어 있어 450,000,000원을 이중으로 합산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.5억 인수는 풀렸지만, 신건 가격과 미상 점유는 남았다”
이 사건은 처음 보면 450,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 김현휘는 2021.06.02. 전입·점유를 시작해 2021.12.08. 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권말소에 동의한 확약서를 제출하면서 김현휘 관련 미배당 보증금 인수는 실질 0원*으로 바뀌었습니다.
그렇다고 바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 별도로 기재된 ‘공사’는 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이고, 이 부분은 김현휘 확약으로 덮이지 않습니다. 가격도 신건 509,000,000원이 최근 12개월 평균 480,750,000원의 105.9%입니다. 최신 거래 515,000,000원보다 낮다는 한 가지 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 주된 인수는 해소됐지만, 미상 점유와 평균 시세 이상 가격이 남아 있는 물건. 이 두 가지를 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능합니다.
