수원지방법원 2025타경57314. 테크트리영통지식산업센터 1층 117호로, 감정평가상 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 소유자 노경수는 2024.03.17 매매를 원인으로 거래가액 824,967,000원에 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 716,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.12 임의경매개시결정, 금강산업건설주식회사와 한국양계축산업협동조합의 가압류, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 임차인 이은수의 전입신고 역시 2024.05.23으로 말소기준일 2024.04.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 1층 117호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 중 1층 117호 · 사용승인일 2021.11.24 |
| 소유자 | 노경수 · 2024.03.17 매매 · 거래가액 824,967,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 771,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 615,994,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2021년과 2022년에 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.04.16 노경수 앞으로 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당 716,400,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정·가압류 2건·수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은수 | 테크트리 영통 지식산업센터 1층 117호 53.5500㎡ | 2024.05.23 | 20,000,000원 | 3,500,000원 | 2025.09.30 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
이은수는 보증금 20,000,000원, 차임 3,500,000원으로 조사됐고 2025.09.30 배당요구를 했습니다. 전입신고일 2024.05.23은 말소기준권리 설정일 2024.04.16보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 771,000,000원으로 신건입니다. 등기부상 소유자의 2024.03.17 거래가액은 824,967,000원이지만, 이 한 건만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 신건 가격에 시세 할인 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 771,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,110,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 716,400,000원 | 716,400,000원 |
| 2. 가압류 · 금강산업건설주식회사 | 116,419,500원 | 44,490,000원 |
| 3. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 11,029,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 843,848,780원, 예상 배당액은 760,890,000원, 미배당액은 82,958,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 가운데 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 입지. 화홍고등학교 남동측 인근으로 공장·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 117호이며 사용승인일은 2021.11.24입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 13,071.0㎡, 공장용지, 일반공업지역이며 공시지가는 2,061,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 이은수는 대항력은 없지만 실제 점유 임차인입니다. 낙찰 후 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래 자료가 없어 771,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 근린시설의 실제 매매·임대수익 수준 확인이 선행돼야 합니다.
- 회차별 채권 미배당. 현재 회차 미배당은 82,958,780원, 1회 유찰 시 235,616,780원, 2회 유찰 시 357,743,180원입니다. 이는 채권자 측 미배당이지 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 현장 영업·점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.16 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이은수도 말소기준 뒤인 2024.05.23 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 이 물건은 근린시설이고 실제 이용도 일반음식점입니다. 신건 최저가 771,000,000원이 등기 거래가액 824,967,000원보다 낮기는 하지만, 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않아 그것만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 시세 검증 전까지 보류입니다.
