수원지방법원 2025타경57783. 오산시 갈곶동 화남아파트 102동 12층 1204호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이나 압류의 숫자가 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 임차인입니다. 임차인 김현수의 임대차계약일은 2022.03.19, 확정일자는 2022.03.21, 전입신고는 2022.05.03, 점유개시는 2022.05.09이며 보증금은 220,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.04.12 접수된 정국자 근저당권(채권최고액 52,800,000원)입니다.
즉 김현수는 말소기준보다 앞서 전입했고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현 회차 183,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,362,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 179,638,000원이 배당되고, 남는 40,362,000원이 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 갈곶동 175 화남아파트 102동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 17층 건물 내 12층 1204호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이종인 · 2022.04.27 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현수 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.12 정국자 근저당권 · 채권최고액 52,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 정국자 근저당 이후의 국세·지방세 압류, 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 김현수의 실제 전입일은 2022.05.03으로 말소기준일 2023.04.12보다 앞섭니다. 따라서 보증금 220,000,000원 가운데 배당으로 회수하지 못한 금액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김현수 주거 · 임차권등기 | 전입 2022.05.03 확정 2022.03.21 점유개시 2022.05.09 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김현수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구도 2025.07.30 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금 220,000,000원이 현재 매각가 183,000,000원보다 크기 때문에 배당만으로 전액 회수가 불가능하고, 그 부족분은 매수인 인수로 연결됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.2억대
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 40,362,000원 | 223,362,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 76,449,600원 | 222,849,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 105,319,680원 | 222,439,680원 |
현재 회차에서 실질취득은 223,362,000원이고, 1회 유찰 시 222,849,600원, 2회 유찰 시에도 222,439,680원입니다. 즉 낙찰가는 183,000,000원에서 117,120,000원까지 내려가지만, 실질 부담은 약 2.22억~2.23억 수준에 머뭅니다. 하락한 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 실제 자금부담을 크게 오해하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 김현수 보증금 | 220,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 근저당 · 정국자 | 52,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이에이제십사차유동화전문 유한회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김현수 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 집행비용 3,362,000원과 임차인 김현수 배당 179,638,000원으로 매각대금 183,000,000원이 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 40,362,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 실제 배당순위와 임차인 배당액·인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 갈곶동 대원초등학교 서측 인근이며, 주위는 농경지·아파트·공장·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 17층 건물 내 12층 1204호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·제3종일반주거지역·중로1류 저촉·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현 회차는 183,000,000원이 아니라 인수액을 더한 223,362,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재계산. 당해세·집행비용 등 실제 배당 변수가 달라지면 40,362,000원보다 인수액이 커질 수 있습니다.
- 김현수 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하게 기재돼 있으므로 임대차계약서·배당요구·경매신청채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 조건 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 및 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장 및 원본 조사서에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.83억 낙찰”이 아니라 “약 2.23억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 결론은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류만 보면 대부분 매각으로 정리되지만, 그보다 앞서 전입한 김현수의 220,000,000원 대항력 임차보증금이 남습니다. 현 회차에서 임차인이 배당받을 수 있는 금액은 179,638,000원이고, 부족분 40,362,000원을 매수인이 인수하면 총 부담은 223,362,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가는 146,400,000원까지 내려가지만 인수액은 76,449,600원으로 커지고, 2회 유찰 시 매각가 117,120,000원에 인수액 105,319,680원이 붙습니다. 그래서 실질취득은 각각 222,849,600원, 222,439,680원으로 거의 같은 2.2억대에 남습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 대항력 보증금과 미배당 인수액을 중심으로 판단해야 하는 전형적인 인수형 사건입니다.
