광주지방법원 2025타경30227. 첨단도휘에드가2차 8층 803호, 전용 19.69㎡의 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 숫자만 보면 감정가 61,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 17,490,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 곧 취득원가가 아닙니다. 임차권자 유병주는 2017.04.24 주민등록과 확정일자를 갖추고 63,000,000원의 보증금을 신고했으며, 이는 말소기준인 2024.03.06 청운신용협동조합 가압류보다 앞섭니다. 현 최저가 배당에서는 유병주에게 16,775,180원만 배당되고 46,224,820원이 미변제되어 매수인에게 남습니다.
그래서 이 사건의 가격 비교 기준은 17,490,000원의 최저가가 아니라 63,714,820원의 실질취득입니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 48,500,000원이고 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.0% 낮아진 하락 추세입니다. 알려진 권리만 반영해도 실질취득이 최근 시세 이상인 만큼 “5회 유찰이라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계로 223-20, 8층803호 (쌍암동,첨단도휘에드가2차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 19.69㎡ · 13층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 17,490,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유병주 / 68,147,149원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.03.06 청운신용협동조합 가압류입니다. 그 뒤의 북동신용협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 유병주의 주택임차권 자체는 2024.05.17 접수로 말소기준 이후지만, 임대차의 주민등록일자와 확정일자가 2017.04.24로 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정된 인수 4,622만원 + 추가 미상 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유병주 | 2017.04.24 / 2017.04.24 | 63,000,000원 | 2024.05.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 손승아 | 2023.01.17 / 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
또한 유병주는 등기부상 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자와 이름이 같습니다. 관계 및 가장임차인 여부에 대한 경고가 있으므로 계약관계와 채권 발생 원인을 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 유병주 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 17,490,000원 | 46,224,820원 | 63,714,820원 |
| 6회 유찰 시 | 13,992,000원 | 49,659,856원 | 63,651,856원 |
| 7회 유찰 시 | 11,193,600원 | 52,407,885원 | 63,601,485원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 실제로 5회·6회·7회 유찰 시나리오 모두 알려진 권리 기준 실질취득이 약 6,300만원대에 머뭅니다. 즉 1,749만원, 1,399만원, 1,119만원이라는 숫자만 보고 할인폭이 커진다고 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 1,749만원이 아니라 6,371만원
첨단도휘에드가2차는 260세대, 2015.09.09 사용승인 단지입니다. 동일 면적대 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 19.69㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 19.69㎡ | 5 | 51,500,000원 |
| 2025.02 | 20.81㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 50,333,333원 |
최근 12개월 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 48,500,000원입니다. 전체 12건 평균 51,375,000원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보면 시장은 더 낮아졌고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.0% 하락했습니다. 현 회차 실질취득 63,714,820원은 최근 12개월 평균의 126.6%, 최신 거래의 약 131.4%입니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 34.7%라는 수치는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 17,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 714,820원 |
| 1. 임차인 유병주 보증금 | 63,000,000원 | 16,775,180원 |
| 2. 가압류 · 청운신용협동조합 | 859,866,053원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유병주 | 68,147,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각대금은 집행비용과 유병주 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 유병주 미배당액 46,224,820원은 매수인 인수로 계산되며, 손승아 관련 금액은 확인 전이라 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 우선매수권 — 외부 응찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 성격
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 등재되어 있으나 감정 이용상태는 도시형생활주택·원룸형입니다. 전용 19.69㎡의 소형 주거 상품입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 첨단점 남서측 인근. 주위는 상업 및 업무용 부동산이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 일반상업지역이며 동·서·북측 중로, 남측 소로에 접하고 서측 도로로 차량 출입합니다. 토지는 787.1㎡, 평지·부정형입니다.
- 설비. 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러와 자주식 38대·기계식 130대 주차장이 설치되어 있습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래는 계속 확인되지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.0% 낮아진 하락 추세이며, 원룸형 소형 주거상품이라는 용도 특성을 함께 봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득원가로 보지 말 것. 현재 최저가 17,490,000원에 유병주 미배당 인수 46,224,820원이 더해져 알려진 권리 기준 실질취득은 63,714,820원입니다.
- 유병주 보증금 인수 확인. 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 배당표와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 손승아 추가 확인. 2023.01.17 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 별도로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 유병주에게 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 최고가 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 관리비. 현황조사상 관리비 약 600,000원이 미납된 상태로 기재되어 있습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 50,333,333원, 최신 거래 48,500,000원, 최근 추세 -4.0%를 우선 기준으로 삼고 실질취득과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,749만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 유찰 횟수와 최저가입니다. 5회 유찰돼 17,490,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 유병주의 보증금 부족분 46,224,820원을 더하면 알려진 권리 기준 실질취득은 63,714,820원입니다. 6회·7회 유찰돼도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 계속 6,300만원대에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 동일 면적 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 48,500,000원이며 시장 추세도 -4.0%입니다. 실질취득이 최근 시세 이상인 데다 손승아의 보증금·대항력 위험은 아직 미상, 유병주에게는 우선매수권도 있습니다. 다회 유찰·시세 이상 실질취득·추가 미상 임차인·외부 낙찰 제한이 동시에 겹친 사건입니다. 최저가 할인율만으로 접근하기에는 위험이 크며, 외부 응찰자 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 합니다.
