광주지방법원 2025타경30227. 광주 광산구 쌍암동 첨단도휘에드가2차 8층 803호, 전용 19.69㎡의 아파트형 도시형생활주택·원룸형입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이며, 2024년 3월 6일 청운신용협동조합 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 북동신용협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인입니다.
유병주는 2017년 4월 24일 전입신고와 확정일자를 갖추고 2017년 4월 28일부터 점유한 것으로 등기돼 있습니다. 임차보증금은 63,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 21,862,000원에서 집행비용 793,516원을 먼저 빼면 유병주에게 돌아갈 예상배당은 21,068,484원에 그쳐, 나머지 41,931,516원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계로 223-20, 8층 803호 (쌍암동, 첨단도휘에드가2차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 19.69㎡ · 13층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 21,862,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유병주 / 68,147,149원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.06. 청운신용협동조합 가압류 · 청구금액 859,866,053원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2024년 3월 6일 청운신용협동조합 가압류입니다. 유병주의 전입·확정일자는 2017년 4월 24일로 말소기준보다 약 7년 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권의 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 밝히고 있어, 현재 회차 미배당액 41,931,516원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 유병주 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 21,862,000원 | 41,931,516원 | 63,793,516원 |
| 5회 유찰 시 | 17,489,600원 | 46,225,213원 | 63,714,813원 |
| 6회 유찰 시 | 13,991,680원 | 49,660,170원 | 63,651,850원 |
실질취득은 매각가와 유병주 미배당 보증금의 합계입니다. 집행비용 추정치에 따라 보증금 63,000,000원을 소폭 웃돕니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
실제 임차인은 유병주와 손승아, 2명입니다. 유병주는 보증금·전입·확정일자와 임차권등기가 확인됩니다. 손승아는 2023년 1월 17일 전입하고 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 유병주 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 2017.04.24 / 2017.04.24 | 63,000,000원 | 2024.05.17 | 대항력 有 우선변제 有 41,931,516원 승계 |
| 손승아 사용관계 미상 | 2023.01.17 / 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
첨단도휘에드가2차는 2015년 9월 9일 사용승인된 260세대 건물입니다. 전용 19.69㎡ 전후의 최근 거래를 보면, 최신 거래는 2026년 4월 48,500,000원이고 최근 12개월 6건 평균은 50,333,333원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 19.69㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 19.69㎡ | 5 | 51,500,000원 |
| 2025.02 | 20.81㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 50,333,333원 |
최저가 21,862,000원만 보면 최근 12개월 평균의 43.4%이지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 63,793,516원은 최근 12개월 평균보다 약 13,460,183원 높고, 최신 거래보다 약 15,293,516원 높습니다. 최근 거래 추세도 4.0% 하락 중이므로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 793,516원 |
| 1. 임차인 유병주 보증금 | 63,000,000원 | 21,068,484원 |
| 2. 가압류 · 청운신용협동조합 | 859,866,053원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 유병주 | 68,147,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 유병주 보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 유병주의 보증금 부족분 41,931,516원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 전용 19.69㎡의 아파트형 도시형생활주택·원룸형입니다. 아파트로 표시돼 있지만 대형 주거단지가 아니라 소형 원룸형 상품으로 봐야 합니다.
- 입지. 롯데마트 첨단점 남서측 인근이며, 주변은 상업·업무용 부동산이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통이 운행되는 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015년 9월 9일 사용승인, 총 260세대입니다. 승강기·도시가스 보일러·소화전·스프링클러와 자주식 38대, 기계식 130대 주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 유사면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 4.0% 하락했고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총비용 계산. 현재 최저가 21,862,000원에 유병주 인수액 41,931,516원을 더한 63,793,516원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 손승아 임대차 원본 확인. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·실제 점유가 확인되지 않습니다. 별도 인수금이 생길 수 있는 핵심 미확정 요소입니다.
- 유병주 권리 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자의 명의가 같으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유자료와 신청채권 근거를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 유병주의 우선매수권 행사로 최종 매수가 제한될 수 있습니다.
- 관리비. 현황조사 당시 약 600,000원의 관리비가 미납된 상태이므로 공용부분 체납액과 현재 누적액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당·인수 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 세금, 추가 임차보증금 확인 결과에 따라 미배당·인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,186만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 21,862,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 유병주의 미배당 보증금 41,931,516원을 더하면 현재 회차 실질취득은 63,793,516원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 50,333,333원보다 높고, 최신 거래 48,500,000원보다도 높습니다. 거래 추세까지 4.0% 하락 중이므로 가격 메리트는 없습니다.
권리 측면에서도 유병주의 선순위 임차보증금 인수, 손승아의 미확정 임차 위험, 임차권자와 경매신청 채권자의 명의 일치, 전세사기피해자 우선매수권이 겹칩니다. 4회 유찰된 소형 원룸형 도시형생활주택이라는 환금성 조건까지 고려하면, 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 대상이 아닙니다. 실질취득은 시세 이상, 권리는 복합 위험, 외부 낙찰은 제한 가능. 종합적으로 보수적 배제가 타당한 사건입니다.
