수원지방법원 2024타경1416. 안양시 동안구 호계동 966-34 건물입니다. 토지는 339.5㎡, 일반상업지역이며 공부상 건물 용도는 음식점·사무소·독서실입니다. 하지만 실제 2~6층은 원룸으로 변경 사용 중이고, 건축물대장에는 무단용도변경 등 위반내용과 위반건축물 표기가 있습니다. 감정평가는 변경된 원룸 상태가 아니라 제시목록상 원래 근린생활시설 용도를 기준으로 이뤄졌습니다.

권리구조는 더 복잡합니다. 2022.12.08 이은정 근저당권 35,000,000원이 말소기준입니다. 이후 근저당·경매개시결정·임차권등기 등 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차권등기의 기초가 된 전입일과 점유일은 말소기준보다 앞선 경우가 많습니다. 따라서 등기 말소와 보증금 인수 여부를 같은 것으로 보면 안 됩니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 대항력 임차인은 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

2009년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2022.11.24 해지돼 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 그보다 뒤인 2022.12.08 이은정 근저당권입니다. 이후 김명옥·조영숙·의정부서부새마을금고 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 80,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요

현재 배당 계산에서 매수인에게 바로 인수되는 것으로 잡힌 금액은 황지용 5,000,000원, 심대진 5,000,000원, 조영임 70,000,000원으로 합계 80,000,000원입니다. 다만 장시완·신승철·이은주·최명식·장안창·김남학· 박용범·조광유·이영진·김원형·장민종·LI WANSHOU·CUI MINGRI 등은 말소기준 전 전입이면서 보증금 또는 확정일자 확인이 충분하지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 80,000,000원을 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,124,073,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 2,833,858,628원 중 채권자 배당액은 701,432,270원, 미배당은 2,132,426,358원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 별도로 매수인 인수액 80,000,000원이 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다

표면상 매각가는 1,124,073,000원에서 899,258,400원, 719,406,720원으로 내려갑니다. 그러나 현재 계산에 잡힌 80,000,000원의 인수액은 각 시나리오에서도 그대로입니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 선순위 점유자들의 실제 보증금입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 안전하게 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 물적 리스크 — 근린생활시설 평가와 원룸 현황의 괴리

• 공부상 용도. 음식점·사무소·독서실로 되어 있고, 감정평가도 제시목록상 원래 용도인 근린생활시설을 기준으로 평가했습니다.
• 실제 사용. 실제 2~6층은 원룸으로 변경 사용 중입니다.
• 위반건축물. 건축물대장에 무단용도변경 등 위반내용 및 위반건축물 표기가 있어 이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
• 도로명주소. 현황조사상 경수대로519번길 56과 엘에스로 50-6 두 개의 도로명 주소가 부여돼 있습니다.
• 토지. 339.5㎡, 일반상업지역, 공시지가 3,517,000원/㎡, 소로각지이며 시가지경관지구에 저촉됩니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 보증금 전수 확인. 장시완·신승철·이은주·최명식·장안창·김남학·박용범·조광유·이영진·김원형·장민종·LI WANSHOU·CUI MINGRI 등의 계약서·보증금·점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 80,000,000원을 최종 인수액으로 보지 말 것. 이는 현재 계산에서 확인된 황지용·심대진·조영임 금액일 뿐, 보증금 미상 점유자의 인수 가능액은 별도입니다.
• 임차권등기 배당 결과 확인. 허정윤·김윤경·장일준·이성구·이선후·김태호·박현우·조영임은 보증금 미배당 잔액이 발생하면 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다.
• 김윤경 관계 확인. 임차권자와 경매 채권자로 같은 이름이 나타나는 관계를 계약서·채권관계와 함께 확인해야 합니다.
• 이선후 전세권·임차권 대조. 607호 75,000,000원 권리가 전세권과 임차권으로 함께 나타나므로 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 이행강제금 확인. 원룸 변경 사용과 위반건축물 표기에 따른 현재 시정명령·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
• 감정평가 전제 확인. 감정가는 실제 원룸 사용 상태가 아니라 원래 근린생활시설 용도를 기준으로 평가됐다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 인수액을 먼저 계산해야 한다

이 사건은 숫자만 보면 감정가 2,730,183,400원에서 최저가 1,124,073,000원으로 내려온 41.17% 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자를 가장 먼저 볼 사건이 아닙니다. 2022.12.08 말소기준보다 앞선 점유자가 다수이고, 확인된 매수인 인수액만 80,000,000원이며 보증금 미상 선순위 점유자도 여러 명입니다. 여기에 임차권등기 잔액 인수 가능성과 원룸 무단용도변경·위반건축물 문제까지 겹칩니다.

현재 확인 가능한 실질취득 하한은 1,204,073,000원이며 그 이상일 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 41%”가 아니라 “미상 임차보증금을 모두 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 임차관계와 위반건축물 비용을 해소하지 못한 상태라면 낮은 최저가 자체는 투자 판단의 근거가 되기 어렵습니다.