817,600,000원
수원지방법원 2024타경102623. 안양시 동안구 관양동 현대아파트 7동 10층 1001호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 건물은 철근콩크리트라멘조 슬라브지붕 지상14층·지하1층이며 사용승인일은 1985.04.03.입니다. 현재 소유자는 김상분이고, 2015.06.25. 공유자 전원 지분을 거래가액 498,000,000원에 이전받았습니다.
등기 권리만 놓고 보면 말소기준은 같은 날 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한화생명 근저당권, 페퍼저축은행 근저당권, 서울보증보험·삼성카드· 주식회사나래컨설팅대부의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102623 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관평로 333, 7동 10층1001호 (관양동,현대아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콩크리트라멘조 슬라브지붕 · 지상14층 지하1층 중 제10층 제1001호 · 사용승인일 1985.04.03. |
| 시세 비교면적 | 123.6㎡ |
| 소유자 | 김상분 · 2015.06.25. 소유권이전 · 거래가액 498,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,022,000,000원 / 817,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 645,696,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 인수 0원, 그러나 정비사업이 별도 변수
말소기준은 2015.06.25. 을구 8번 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 336,000,000원이고, 2019.11.22. 변경등기에는 236,400,000원이 기재되어 있습니다. 이후 한화생명보험주식회사의 근저당권과 주식회사페퍼저축은행의 근저당권, 서울보증보험주식회사·삼성카드 주식회사· 주식회사나래컨설팅대부의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤의 권리입니다.
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동일면적 123.6㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 1,019,208,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 평균은 1,055,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 1,070,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 +7.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 123.6㎡ | 4 | 1,070,000,000원 |
| 2026.01 | 123.6㎡ | 1 | 1,049,000,000원 |
| 2026.01 | 123.6㎡ | 7 | 1,090,000,000원 |
| 2025.10 | 123.6㎡ | 14 | 1,082,500,000원 |
| 2025.09 | 123.6㎡ | 2 | 1,010,000,000원 |
| 2025.09 | 123.6㎡ | 7 | 1,030,000,000원 |
| 2025.05 | 123.6㎡ | 8 | 1,035,000,000원 |
| 2025.04 | 123.6㎡ | 2 | 985,000,000원 |
| 2025.02 | 123.6㎡ | 9 | 980,000,000원 |
| 2025.02 | 123.6㎡ | 2 | 970,000,000원 |
| 2025.02 | 123.6㎡ | 5 | 970,000,000원 |
| 2025.02 | 123.6㎡ | 13 | 959,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 123.6㎡ | 6건 | 1,055,250,000원 |
| 전체 평균 | 123.6㎡ | 12건 | 1,019,208,333원 |
현재 최저가 817,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.5%입니다. 최신 거래 1,070,000,000원보다도 낮고, 최근 거래 추세도 +7.3%이므로 가격만 분리해 보면 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 이 가격 차이를 그대로 투자 메리트로 계산해서는 안 됩니다. 정비사업 현금청산 결과 소유권을 잃을 수 있다는 명시적 위험이 가격 할인보다 먼저 해결되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 817,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,576,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 5. 을구 19번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 742,800,000원 | 267,024,000원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,815,915원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 주식회사나래컨설팅대부 | 213,452,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,823,067,969원 중 채권자 예상배당은 807,024,000원, 미배당은 2,016,043,969원입니다. 제공 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 817,600,000원 | 807,024,000원 | 2,016,043,969원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 654,080,000원 | 645,139,200원 | 2,177,928,769원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 523,264,000원 | 515,631,360원 | 2,307,436,609원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 관양초등학교 서측 인근. 주위는 아파트단지·다세대주택·교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지·건물. 현대아파트 904세대, 사용승인일 1985.04.03. 본건은 지상14층·지하1층 중 10층입니다.
- 정비사업. 정비구역·지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 조합 회신에 따르면 본건은 정비사업 중입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,367,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 시세 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 1,055,250,000원, 최신 거래 1,070,000,000원, 최근 구간 추세 +7.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현금청산 원문 확인. 2026.06.18. 조합 회신서와 2026.07.24. 파산관재인 성진호 제출 서면을 직접 대조해 현금청산 협의의 현재 효력과 진행상태를 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 구조 확인. 매각물건명세서가 명시한 “현금청산 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있음”의 구체적 법적 효과를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 1,048,950,000원 협의의 귀속 확인. 소유자 김상분과 조합 사이 현금청산 협의금액이 경매 매수인의 권리와 어떤 관계를 갖는지 원문서와 법률관계를 기준으로 검토해야 합니다.
- 정비사업 진행상황 확인. 관리처분계획 인가·고시는 2026년 말 예정, 철거는 2027년 말 예정으로 기재되어 있으므로 최신 진행상황을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대·점유자 확인을 통해 실제 임대차 존재 여부를 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 2,016,043,969원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 등기부·매각물건명세서·배당 관련 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 소유권이 남는지부터 확인”
현재 최저가 817,600,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 1,055,250,000원의 77.5%이고, 최신 거래 1,070,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +7.3%라 가격만 놓고 보면 분명 할인 구간입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론은 그 두 숫자로 끝낼 수 없습니다. 조합은 소유자를 현금청산대상자로 회신했고, 파산관재인 제출 서면에는 1,048,950,000원의 현금청산 협의가 기재되어 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서 자체가 현금청산 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다고 경고합니다. 따라서 이 물건은 “시세 대비 할인”보다 “낙찰 후 어떤 권리가 실제로 남는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 가격은 매력적이지만, 정비사업 법률관계가 확인되지 않으면 위험 역시 큽니다.
