수원지방법원 2024타경103961. 안양동 삼성원시티 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김용현이고, 말소기준은 2021.05.31 교보자산신탁주식회사 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 안양시장·국·안양시의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기상 근저당보다 2019.05.30 전입한 이상찬입니다.
이상찬은 말소기준권리보다 약 2년 먼저 전입했고 배당요구도 2026.05.27 접수했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 대항력을 확정하기보다는 “대항력 가능·구체적 인수액 미상”으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 최저가 1.91억만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로159번길 31, 2층202호 (안양동, 삼성원시티) |
| 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) · 지하1층/지상9층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2017.02.02 |
| 거래 비교 면적 | 43.63㎡ |
| 소유자 | 김용현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상찬 / 183,743,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준은 2021.05.31 교보자산신탁주식회사 근저당권입니다. 2021년 이후의 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2020년 교보자산신탁 신탁등기는 2021.05.25 이미 말소됐고, 2022년 공매공고 역시 2023.06.16 공매취소공고를 원인으로 2023.11.02 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 — 이상찬 1명, 보증금이 가장 큰 빈칸
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상찬 | 2019.05.30 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2019.05.30은 말소기준 2021.05.31보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로, 보증금 규모·우선변제 순위·최종 미배당액을 계산할 수 없습니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수도 없습니다. 그래서 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다.
③ 시세 비교 — 400만원 차이보다 ‘실질취득 미상’이 더 중요
삼성원시티 거래 표본은 5건이고 전체 평균은 197,000,000원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05, 43.63㎡, 8층, 195,000,000원 1건이며, 현재 최저가 191,000,000원은 이 금액의 97.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.63㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2024.11 | 47.73㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 47.73㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 45.73㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 45.73㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 197,000,000원 |
최신 거래와의 차이는 4,000,000원에 불과합니다. 더구나 최근 거래가 과거 평균보다 -1.3% 낮은 하락 추세로 집계됩니다. 따라서 1.91억이라는 숫자만 보고 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인돼 미배당 인수가 발생하면 실질취득액은 1.91억을 넘어갈 수 있으므로, 현재 시점의 97.9% 비율은 확정적인 투자 메리트로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 근저당 · 교보자산신탁주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 이상찬 | 183,743,370원 | 137,526,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 것입니다. 채권 총액 233,743,370원 중 187,526,000원이 배당되고 미배당은 46,217,370원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 임차인 보증금·우선변제 여부가 반영되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 191,000,000원 | 187,526,000원 | 46,217,370원 | 137,526,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 83,882,570원 | 99,860,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 114,014,730원 | 69,728,640원 |
유찰이 되면 표면적인 최저가는 1.528억, 1.2224억으로 내려갑니다. 그러나 임차인 이상찬의 보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 보증금이 얼마인지 모르는 현재 상태에서는 “1회 유찰이면 싸다”, “2회 유찰이면 큰 메리트” 같은 결론을 내릴 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정하면 안 되는 물건입니다.
- 입지. 안양초등학교 서측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외 도로, 남동측 약 35m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 3,680,000원/㎡, 토지면적 360.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2017.02.02이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이상찬의 실제 보증금, 계약일, 점유 개시일, 확정일자와 보증금 지급 증빙을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이상찬으로 나타나는 이유와 채권 발생 관계를 대조해야 합니다.
- 몰수보전 처리 확인. 2023.08.02 몰수보전등기의 매각 후 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 안양시장·국·안양시 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당 순위와 후순위 배당액이 변할 수 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 공매공고는 취소·말소됐지만 한국자산관리공사 공매 진행 이력과 현재 상태를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 현재 최저가 1.91억이 최근 거래 1.95억보다 400만원 낮다는 사실만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “2% 할인보다 먼저 확인할 것이 있다”
이 물건의 표면적인 숫자는 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가는 1.91억이고, 가장 최근 43.63㎡ 거래는 1.95억이라 최저가는 최근 시세의 97.9%입니다. 하지만 최근 추세는 -1.3%이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 무엇보다 말소기준보다 앞선 전입자 이상찬의 보증금이 미상이고, 몰수보전등기의 소멸 여부도 현재 자료만으로 확정되지 않습니다.
따라서 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 임차보증금이 확인돼 매수인 인수액이 0원으로 확정되고 몰수보전 처리까지 정리된 뒤라야 1.91억과 최근 거래 1.95억을 정상적으로 비교할 수 있습니다. 지금 단계에서의 결론은 “신건 2% 할인”이 아니라 “실질취득액 미확정 — 입찰 전 권리 보완 필수”입니다.
