수원지방법원 2024타경104346. 안양시 만안구 안양동 명학아크로팰리스 5층 504호 오피스텔입니다. 이선응이 2022.04.18 매매를 원인으로 2022.04.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 312,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 2023.04.24 국의 압류가 들어왔고, 데이터상 이 압류가 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2022.04.15 전입·점유·확정일자를 가진 이동철의 임차보증금 312,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2023.06.22에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유는 말소기준권리보다 먼저입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경104346 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 덕천로 87, 5층504호 (안양동, 명학아크로팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·욕실·현관 등 · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 이선응 · 2022.04.18 매매 · 거래가액 312,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 갑구 6번 압류 · 국(처분청 시흥세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.04.24 국의 압류입니다. 그 뒤 등기된 이동철의 주택임차권, 강제경매개시결정, 2026년 서울특별시·안양시 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 2022.04.25 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 있고, 2023.08.28 몰수보전은 매각 소멸 여부가 명확히 표시돼 있지 않으므로 이 두 권리는 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 주택도시보증공사는 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동철 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.04.15 | 2022.04.15 | 312,000,000원 | 2023.06.22 | 대항력 有 우선변제 승계 주택도시보증공사 |
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 보증금 아래로 내려가도 확약이 인수를 막는다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 353,000,000원 | 0원 | 0원 | 276,742,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 282,400,000원 | 34,353,600원 | 0원 | 312,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 225,920,000원 | 90,042,880원 | 0원 | 312,000,000원 |
확약이 없다면 1회 유찰부터 낙찰가가 보증금 312,000,000원 아래로 내려가면서 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 커지는 구조입니다. 데이터상 규칙 계산액은 1회 유찰 시 34,353,600원, 2회 유찰 시 90,042,880원입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약 때문에 해당 승계분의 실질 인수액을 0원으로 봐야 하므로, 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다는 일반적인 대항력 임차인 구조를 그대로 적용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 1. 이동철 임차보증금 우선변제 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 312,000,000원 | 35,258,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 제시된 시뮬레이션 금액을 그대로 표시했습니다. 다만 확약 내용상 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로, 임차보증금 312,000,000원과 신청채권자 청구액 312,000,000원을 별개의 두 임차보증금으로 이중합산해 해석하지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명학역 북측 근거리에 위치하며 주변은 오피스텔·공장·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역인 명학역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 5층 504호로, 위생·급배수·소방·도시가스 난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 사다리형 토지이며 북동측 중로 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,882,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 토지 지목은 ‘전’으로 표시되지만 토지대장상 지목은 ‘대’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 제출 확약서에 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 실제 임차인은 이동철 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 동일 보증금을 중복 채권으로 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.04.25 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 몰수보전. 2023.08.28 국의 몰수보전 등기가 존재하므로 매각으로 인한 말소 여부와 별도 제한을 원본에서 확인하세요.
- 세금압류. 국·서울특별시·안양시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가와 최저가는 353,000,000원입니다. 실거래 기준 가격 메리트는 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 312,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 실제 핵심은 주택도시보증공사의 확약입니다. 임차권 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 이동철 임차권 승계분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗형’으로 보기도 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 별도 몰수보전 등기, 국세·지방세 압류 3건이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 특수 등기와 조세 배당을 원본에서 확인한 뒤 들어가야 하는 사건입니다. 가격 측면 역시 감정가 353,000,000원만으로 시세 대비 유불리를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
