수원지방법원 2024타경108515. 군포시 도마교동 금강펜테리움센트럴파크1차 106동 11층 1103호 아파트입니다. 감정가는 570,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 456,000,000원입니다. 소유자는 정규진이며, 2018.05.08 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기상 거래가액은 352,200,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.10.07 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 115,000,000원입니다. 그 뒤 중소기업은행 근저당, 서울보증보험·경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정과 국의 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽에서는 한 번 유찰된 효과가 분명합니다. 최저매각가 456,000,000원은 최근 12개월 거래 12건 평균 557,083,333원의 81.9%이고, 2026.08 최신 거래 589,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 표본의 면적은 74.94㎡와 84.45㎡이며 비교 대상 면적과 일치하지 않아 시세 비교의 정밀도에는 한계가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경108515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 송부로49번길 15, 106동 11층1103호 (도마교동,금강펜테리움센트럴파크1차) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 침실3·현관·욕실2·주방 겸 식당·거실·발코니·알파룸·드레스룸·실외기실 · 지하1층 지상25층 중 11층 |
| 소유자 | 정규진 · 2018.05.08 소유권이전 · 거래가액 352,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 456,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 51,532,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 자료는 없으며, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2021.10.07 삼성화재해상보험주식회사 근저당이고, 2022.03.08 중소기업은행 근저당 120,000,000원과 2024년의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 그 뒤의 권리입니다.
② 시세 비교 — 81.9%, 하지만 면적 매칭은 주의
금강펜테리움센트럴파크1차의 최근 거래 12건은 2026.06~2026.08 거래입니다. 최근 12개월 평균은 557,083,333원, 최저는 497,000,000원, 최고는 615,000,000원입니다. 현재 최저매각가 456,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.45㎡ | 7 | 589,000,000원 |
| 2026.08 | 74.94㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 74.94㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 9 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 14 | 549,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 9 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 12 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 74.94㎡ | 8 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 74.94㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 74.94㎡ | 1 | 497,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 557,083,333원 |
최신 거래는 2026.08의 589,000,000원이고, 전체 표본의 최저 거래도 497,000,000원입니다. 따라서 숫자만 보면 현재 최저가 456,000,000원은 비교 거래보다 낮은 위치입니다. 다만 이 표본은 본건과 면적이 일치하지 않으므로 실제 응찰 상한은 본건 면적·동·층·내부상태를 추가 확인한 뒤 잡는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,513,235원 | 12,513,235원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 53,720,000원 | 53,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,806,765원 |
현재 회차 456,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 301,233,235원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 147,806,765원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 456,000,000원 | 0원 | 147,806,765원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 364,800,000원 | 0원 | 57,659,565원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 291,840,000원 | 14,278,995원 | 0원 |
2회 유찰 시 364,800,000원에서도 배당 시뮬레이션상 채권 미배당은 0원입니다. 3회 유찰 시 291,840,000원에서는 채권 미배당 14,278,995원이 발생하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송민초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상25층 건물의 11층이며 급배수·전기·개별난방·승강기·주차·위생·소화·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 금강펜테리움센트럴파크1차는 658세대이며 준공일은 2018.01.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 면적 대조. 최근 거래 표본은 74.94㎡·84.45㎡이고 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 동일 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2024.10.17 국의 압류가 있고 배당표에는 당해세가 미반영돼 있으므로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 456,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.9%지만 면적 불일치가 있으므로 숫자만 보고 응찰 상한을 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘면적 확인 후’ 판단
이 물건은 말소기준권리가 2021.10.07 삼성화재해상보험주식회사 근저당으로 명확하고, 그 이후의 중소기업은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 456,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 557,083,333원의 81.9%에 위치합니다. 다만 비교 실거래가 본건과 같은 면적으로 확인된 표본이 아니라는 점이 이 사건의 가장 중요한 가격 검증 포인트입니다. 권리는 통과, 가격은 동일 면적 시세를 확인한 뒤 결정하는 접근이 맞습니다.
