수원지방법원 2025타경1604. 안양시 만안구 안양동 ‘플러스빌’ 2층 202호, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김동섭이고, 2017.01.15 매매를 원인으로 2017.07.25 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
눈에 띄는 것은 2024년에 등기된 이선옥의 주택임차권입니다. 보증금은 30,000,000원이고 전입일은 2018.06.01입니다. 말소기준권리 2017.07.25보다 뒤이므로 이 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1604 · 임의경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 756-4 플러스빌 2층202호 · 도로명 장내로 9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김동섭 · 2017.01.15 매매 · 2017.07.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 90,360,666원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.25 신한은행 근저당권 · 설정 당시 채권최고액 130,800,000원 |
| 근저당 변경 | 2018.06.27 채권최고액 120,000,000원으로 변경등기 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수형은 아니다
과거 관악농업협동조합 근저당은 2017.07.25 일부포기로 말소됐고, 2023.07.25 서울보증보험 가압류와 2025.10.24 국민건강보험공단 압류도 각각 2026.01.20과 2026.01.19 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2017.07.25 신한은행 근저당권이고, 그 뒤의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선옥 · 전유부분 전부 | 30,000,000원 | 2018.06.01 / 2018.06.01 경정 | 대항력 없음 | 배당요구 | 승계 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일 2018.05.15, 주민등록일 2018.06.01, 점유개시일 2018.06.03, 보증금 30,000,000원이 기재돼 있습니다. 최초 임차권등기에는 확정일자 2018.06.11이 기재됐으나 2024.06.26 경정등기로 2018.06.01로 바로잡혔습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준권리 2017.07.25보다 뒤입니다.
③ 가격 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 말할 수 없다
플러스빌은 10세대, 준공일은 2017.04.11로 확인됩니다. 다만 이번 자료에서는 최신 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래가격을 확인할 수 없으므로, 감정가 155,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 현재 회차 | 155,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 124,000,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 99,200,000원 · 감정가 64% |
| 매수인 인수 | 현재 · 1회 유찰 · 2회 유찰 모두 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 130,800,000원 | 130,800,000원 |
| 임차권자 · 이선옥 | 30,000,000원 | 실제 배당표 확인 |
| 시뮬레이션상 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,230,000원 |
위 금액 시뮬레이션은 집행비용 2,970,000원, 신한은행 130,800,000원, 잔여 21,230,000원으로 구성되어 있습니다. 이선옥은 배당요구를 한 임차권자이므로 실제 배당에서는 임차권자의 순위와 배당액을 반드시 배당표 원본으로 대조해야 합니다. 다만 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양동 양지초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·주차장·소화전·화재탐지·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접해 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 375.0㎡, 공시지가 2,242,000원/㎡, 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 플러스빌 10세대, 준공일 2017.04.11입니다. 최신 실거래 검증 없이 환금성을 낙관적으로 평가하지 않는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 오해 금지. 이선옥의 전입 2018.06.01은 말소기준 2017.07.25 이후입니다. 대항력 있는 보증금 인수형 사건이 아닙니다.
- 배당표 원본 확인. 임차권자가 배당요구를 했으므로 실제 배당순위와 배당액은 매각기일 전 최신 배당 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 신한은행 채권최고액은 130,800,000원 설정 후 120,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기와 실제 채권액을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 155,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대 최신 실거래와 비교하세요.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 명확히 확인되지 않은 만큼 실제 점유자와 인도 가능 상태를 매각기일 전에 확인하세요.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비 및 기타 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 최신본으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 ≠ 매수인 보증금 인수”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 이선옥의 보증금 30,000,000원 임차권등기가 존재하지만 전입일 2018.06.01이 말소기준권리 2017.07.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 155,000,000원을 최근 실거래와 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 이 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 또한 신한은행 근저당의 변경등기와 임차권자의 실제 배당순위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 배당 세부사항은 확인 후 결정할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
