수원지방법원 2025타경1819. 군포시 금정동 삼익소월아파트 382동 12층 1204호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 전용면적 비교 기준은 129.99㎡이며, 해당 동 건물은 철근콘크리트조 벽식구조 21층 건물 중 12층입니다. 현재 소유자는 장태일이고 2015년 매매로 430,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2024.09.13 설정된 유미캐피탈대부주식회사의 채권최고액 52,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 신한저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 산정되어 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금보다 현재 737,000,000원의 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 871-7 삼익소월아파트 382동 12층 1204호 |
| 도로명 | 경기도 군포시 오금로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 비교면적 129.99㎡ · 21층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 장태일 (2015.09.04 소유권 취득 · 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 737,000,000원 / 737,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구액 | 547,414,024원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 | 1993.04.02 · 삼익소월 790세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 산정 0원
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인 보증금이 잡혀 있지 않아 임차보증금 승계액은 없습니다. 2024.09.13 유미캐피탈대부주식회사 근저당권이 말소기준으로 산정됐고, 2025.10.31 신한저축은행 가압류 11,248,344원과 2025.11.06 경매개시결정은 그 뒤의 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
삼익소월 동일 면적 129.99㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 12건 평균은 707,375,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 720,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 730,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 +5.6%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 129.99㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2026.07 | 129.99㎡ | 13 | 707,000,000원 |
| 2026.03 | 129.99㎡ | 17 | 718,000,000원 |
| 2026.03 | 129.99㎡ | 5 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 129.99㎡ | 4 | 732,000,000원 |
| 2026.01 | 129.99㎡ | 10 | 727,000,000원 |
| 2026.01 | 129.99㎡ | 18 | 737,000,000원 |
| 2025.11 | 129.99㎡ | 18 | 730,000,000원 |
| 2025.08 | 129.99㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2025.08 | 129.99㎡ | 3 | 670,000,000원 |
| 2025.07 | 129.99㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2025.06 | 129.99㎡ | 4 | 687,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 129.99㎡ | 8건 | 720,125,000원 |
현재 최저가 737,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%이고, 최신 실거래 730,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 12건 평균 대비 104.2%라는 수치보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보는 것이 적절합니다. 현재 회차에는 가격 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 737,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,770,000원 |
| 2. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 11,248,344원 | 11,248,344원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,981,656원 |
채권 합계 63,248,344원은 전액 배당되는 산정이며 부족액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여액은 663,981,656원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 737,000,000원 | 63,248,344원 | 0원 | 663,981,656원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 589,600,000원 | 63,248,344원 | 0원 | 518,055,656원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 471,680,000원 | 63,248,344원 | 0원 | 401,314,856원 |
현재는 신건이어서 할인 폭이 없습니다. 반면 시나리오상 1회 유찰 시 589,600,000원, 2회 유찰 시 471,680,000원으로 내려가며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차와 달리 유찰 이후에는 최근 실거래와의 가격 간격이 분명해집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 금정동 소재 산본역 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 4호선 산본역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 아스팔트싱글지붕 21층 건물 내 12층 1204호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 삼익소월은 790세대, 준공일은 1993.04.02이며 비교 실거래 면적은 129.99㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제지역 등에 해당하며, 공시지가는 2,805,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내부도로가 개설돼 있고 북서측 중로를 통해 외부 공도와 연계가 용이합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 670,000,000원부터 737,000,000원까지 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 720,125,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 737,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%입니다. 권리상 인수 0원이라도 현재 가격 자체의 할인은 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 면적 8층 거래가 730,000,000원입니다. 본건은 12층이지만 개별 층·향·내부 상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 이전 상태 확인. 2025.12.18 수협엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 현장 및 현황조사 원본으로 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 입찰 전 원본 서류에서 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 싸지 않다”
이 사건은 임차인이 없고 배당 산정상 매수인 인수액도 0원이라 실질취득가는 현재 최저가 737,000,000원 그대로입니다. 바로 그 숫자를 시세와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 720,125,000원, 최신 2026.08 거래는 730,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 102.3%입니다.
최근 시세 추세 자체는 +5.6%로 하락장이 아니지만, 상승 추세라고 해서 신건 737,000,000원이 할인 가격이 되는 것은 아닙니다. 현재 회차의 핵심 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 보류”입니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 589,600,000원, 2회 유찰 시 471,680,000원의 시나리오와 비교해 접근하는 편이 훨씬 명확합니다.
