수원지방법원 2025타경101060. 안양시 만안구 박달동 아크로빌 3층 301호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 2023.03.08. 압류 자체보다 그보다 앞선 김동호의 전입·점유입니다. 김동호는 2021.11.12. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.09., 보증금은 225,000,000원입니다. 따라서 2023.03.08. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 김동호 임차권에 대한 것이므로, 배당표상 계산되는 2,964,000원의 부족분은 룰상 표시되더라도 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 54-9 아크로빌 3층 301호 · 도로명 양화로148번길 46 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김금순 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.03.08. 동안양세무서장 압류입니다. 그 뒤 교보생명 가압류, 서인천세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·서울특별시·군포시·안양시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 김동호의 주택임차권등기는 2024.01.10.에 이뤄졌지만, 실제 전입·점유가 2021.11.12.이므로 대항력 판단은 그 선행 점유를 기준으로 봐야 합니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동호 | 2021.11.12 확정일자 2021.11.09 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 · 실질 인수 0원 |
| 박서하 | 2025.02.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.26억도 거래값보다 높다
아크로빌은 총 7세대, 사용승인일은 2017.09.25.입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 36.4㎡ 거래는 확인된 표본이 1건이며, 2022.09. 2층 201,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 36.4㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 비교값 | 36.4㎡ | 1건 | 201,000,000원 |
최저매각가 226,000,000원은 이 실거래 비교값 201,000,000원의 112.4%입니다. 김동호의 미배당분은 확약으로 인수하지 않으므로 현재 회차의 실질취득도 226,000,000원으로 동일합니다. 즉 권리 위험을 제거하고 계산해도 실질취득가가 실거래 비교값보다 25,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 김동호 보증금 | 225,000,000원 | 222,036,000원 |
| 2. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 18,022,390원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김동호 보증금 부족분은 2,964,000원입니다. 다만 확약서에 따라 이 잔존 보증금은 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 없이는 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 226,000,000원 | 2,964,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,800,000원 | 47,531,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,640,000원 | 83,184,960원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금 225,000,000원이 사실상 취득원가의 하한을 만드는 전형적인 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금에 수렴합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 한해 확약이 제출돼 그 구조가 해소됐습니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득가는 실제 낙찰가만큼 낮아질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 박달1동행정복지센터 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 8m 포장도로와 북동측 약 3m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 도시가스보일러 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 165.3㎡, 공시지가 2,233,000원/㎡, 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 확인 거래가 1건뿐이어서 가격 검증과 재매각 시 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위가 매각물건명세서 원문과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 김동호 임차권. 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원이나, 확약의 대상과 효력 범위를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 박서하 점유. 전입일은 2025.02.10.으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 일정은 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교값은 201,000,000원으로 신건 226,000,000원보다 낮습니다. 신건 가격을 시세 할인 매수로 보기는 어렵습니다.
- 거래 표본. 총 7세대 소규모 건물이고 비교 거래가 1건이므로 주변 유사 다세대의 최신 실거래를 추가 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 해소, 가격은 아직 높다”
첫인상은 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 신건에서도 2,964,000원, 유찰될수록 더 큰 미배당액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기하며 말소에 동의하는 확약을 냈습니다. 그 결과 김동호 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 226,000,000원은 확인 가능한 동일 면적 실거래 201,000,000원보다 25,000,000원 높고, 비율로는 112.4%입니다. 거래 표본도 1건뿐이고 총 7세대의 소규모 다세대이므로 환금성 판단도 보수적으로 해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부까지 확인해야 하므로, 권리의 핵심 인수위험은 확약으로 해소됐지만 신건 가격 매력은 낮은 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
