수원지방법원 2025타경101206. 의왕시 오전동 해모로 102동 20층 2002호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김필근이고, 2006.10.09 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 205,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.02.17 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권 222,000,000원입니다. 이후 주식회사 어드벤스대부 가압류 10,285,971원, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 한국주택금융공사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액이 없는 구조지만, 이번 물건은 권리보다 목적물의 정확한 호별 위치 확인이 더 중요합니다. 감정서와 현황서에는 현황 명패와 건축물현황도의 2001호·2002호 위치가 서로 다르며, 실제 생활은 명패상 2002호를 기준으로 형성되어 있다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 오전동 27-1 해모로 102동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.865㎡ · 지하1층, 지상23층 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김필근 · 2006.10.09 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 492,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,697,927원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나캐피탈 근저당
말소기준권리는 2022.02.17 접수된 을구 10번 하나캐피탈주식회사 근저당권 222,000,000원입니다. 이후 가압류 2건과 2025.07.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 99.6%, 사실상 최근 평균과 같은 가격대
한진해모로 동일 평형 59.87㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균은 494,208,333원입니다. 현재 최저매각가 492,000,000원은 이 평균의 99.6%입니다. 평균보다 아래이기는 하지만 차이가 작아, 신건 단계에서 강한 할인 매물이라고 평가하기는 어렵습니다. 최신 거래는 2026.08의 573,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.87㎡ | 19 | 573,000,000원 |
| 2026.08 | 59.87㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 59.87㎡ | 19 | 523,000,000원 |
| 2026.06 | 59.87㎡ | 11 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 59.87㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 17 | 487,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 1 | 445,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 20 | 488,000,000원 |
| 2025.10 | 59.87㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2025.10 | 59.87㎡ | 3 | 457,500,000원 |
| 2025.09 | 59.87㎡ | 15 | 467,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 494,208,333원 |
표본 최저 거래는 445,000,000원, 최고 거래는 573,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 물건은 20층이고 동일 평형 20층 거래로 2025.11 488,000,000원이 확인됩니다. 다만 개별 호수의 상태와 방향은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 어드벤스대부 | 10,285,971원 | 10,285,971원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,394,029원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 252,285,971원이 전액 배당되고 232,394,029원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 7,320,000원으로 반영되어 있으며, 실제 배당은 조세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상23층 건물의 20층 2002호이며 사용승인일은 2004.08.30입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측 약 12미터, 서측·북측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,452,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 한진해모로 998세대, 2004.08.30 준공이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐으나, 호별 위치는 별도 현황 확인사항이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 위치 대조. 명패상 2002호와 건축물현황도상 2002호의 위치가 서로 다르므로 현장과 도면을 직접 맞춰 보세요.
- 점유·임차 확인. 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 492,000,000원은 최근 12개월 평균 494,208,333원의 99.6%입니다. 최근 평균 대비 큰 할인은 아닙니다.
- 실거래 편차. 동일 평형 거래가 445,000,000원부터 573,000,000원까지 분포하므로 층·상태 등 개별 조건을 함께 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 393,600,000원, 2회 유찰 시 314,880,000원으로 계산되어 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 목적물을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 특정’이 먼저다
현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 가격 역시 492,000,000원으로 최근 12개월 평균 494,208,333원의 99.6%라 시장에서 크게 벗어난 수준은 아닙니다. 그러나 이 물건의 가장 중요한 확인사항은 권리도 가격도 아닌 2001호·2002호의 현황 위치와 공부상 위치 불일치입니다. 실제 생활은 명패상 2002호를 기준으로 형성되어 있다는 조사 내용까지 있으므로, 권리 인수 0원이라는 장점만 보고 입찰하기보다 목적물 특정과 점유관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
