수원지방법원 2025타경101210. 안양시 동안구 호계동 996-14의 토지와 지상 4층 다가구주택 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 김미라이고, 말소기준권리는 2004.01.16 접수된 과천농업협동조합 근저당권, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 2025.07.10 김상섭의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 등기됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 2003.12.24 송영화의 전세권 40,000,000원이 있었지만 2006.09.12 해지로 이미 말소됐습니다. 그 밖에 과거 압류·가압류·전세권·임차권도 상당수가 이미 해제 또는 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 초점은 오래된 말소 권리보다 현존 임차관계와 현황조사의 불확실성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 996-14 · 경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 지상 1~4층 다가구주택 등으로 이용 |
| 토지 | 146.5㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 3,553,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2003.11.04 |
| 소유자 | 김미라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,522,158,540원 / 1,522,158,540원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상섭 / 130,614,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐고, 현존 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2004.01.16 과천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 김진현의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 등기입니다. 김진현 임차권등기에는 임대차계약일 2021.06.18, 주민등록일·점유개시일·확정일자 2021.06.30, 보증금 50,000,000원이 기재돼 있어 말소기준보다 명백히 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 선순위 근저당권에 대항해 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 김진현은 후순위, 다른 점유 기재는 미상
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진현 | 402호 · 약25㎡ · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2021.06.30 / 2021.06.30 | 2026.01.07 | 말소기준 후 | 후순위 | 현 계산 0원 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,522,158,540원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 현재 계산상 인수액 0원을 적용하면 실질취득은 1,522,158,540원이지만, 미상 점유자의 권리관계와 위반건축물 문제를 확인한 뒤 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,522,158,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,621,585원 |
| 1. 근저당 · 과천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 김상섭 | 130,614,100원 | 130,614,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,313,922,855원 |
현재 배당모형의 총 채권액 190,614,100원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지상 1~4층이 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 사용승인일은 2003.11.04입니다.
- 입지. 호계1동 행정복지센터 동측 인근으로, 주변에 다가구주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 원거리에 버스정류장과 전철역 1호선·4호선 금정역이 있습니다.
- 토지. 토지 146.5㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·정방형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 3,553,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·가스설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 제시외 건물·위반건축물 — 입찰 전 반드시 확인
매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정서 비고에는 추가 제시외 건물이 존재할 가능성이 있고, 기준시점 2025.07.16 현재 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유 기재의 임대차계약서, 주민등록 전입 시점, 실제 점유 시작일과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 김진현 임차권. 보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2021.06.18, 주민등록·점유·확정일자 2021.06.30, 임차권등기 2026.01.07을 말소기준 2004.01.16과 대조하세요.
- 위반건축물. 2025.07.16 기준 위반건축물 등재 사유와 추가 제시외 건물의 실제 현황을 건축물대장 및 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물까지 매각 대상 범위를 실제 현황과 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 없으므로 최저가 1,522,158,540원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 호계동 다가구주택·토지의 현장 시세를 별도로 검증하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 채권자와 임차인 현황을 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원 인수”와 “실제 안전”은 아직 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 2004.01.16 과천농업협동조합 근저당권으로 명확하고, 현재 배당모형에서도 매수인 인수 0원·미배당 0원이 나옵니다. 김진현의 임차권도 주민등록·점유·확정일자가 2021.06.30으로 말소기준보다 뒤입니다.
그러나 다가구주택에는 별도의 점유 기재가 남아 있고 그 보증금·전입·확정일자가 미상입니다. 여기에 2025.07.16 기준 위반건축물 등재 및 추가 제시외 건물 가능성이 겹칩니다. 실거래 시세 비교 자료도 없어 신건 최저가가 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 임차 현황과 건축물 현황을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.
