137,600,000원
서울중앙지방법원 2025타경103018. 종로구 명륜3가 ‘도시빌라’ 지하층 비02호, 전용면적 59.98㎡의 다세대주택입니다. 김순자 씨가 1996년 매매로 취득한 뒤 여러 차례 근저당과 압류가 설정·말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.10.07. 국민은행 근저당권 28,600,000원입니다. 그 이후 한화생명보험 가압류, 임두리의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 오래된 권리가 많이 보이지만, 1996년·2002년·2012년·2018년에 설정된 과거 근저당은 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 따라서 과거 권리의 설정일만 보고 인수 위험이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 가격은 최저가 비율만 봐서는 안 됩니다. 최근 거래는 동일 건물의 3층 1건뿐이고 경매 대상은 지하층이므로, 층별 가치 차이를 확인하지 않은 47.9% 비교는 제한적인 참고치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜3가 1-133 지하층 비02호 도로명: 서울특별시 종로구 명륜4길 5-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.98㎡ · 지하1층~지상4층 건물 내 지하층 비02호 |
| 건물 / 규모 | 도시빌라 · 총 9세대 · 철근콘크리트조 · 사용승인 1996.03.28 |
| 소유자 | 김순자 (1996.06.03. 매매, 1996.07.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임두리 / 176,130,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기는 말소, 기준권리는 2021년
1996년 한국외환은행 근저당 13,000,000원과 2002년 근저당 10,400,000원은 2002.06.11. 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 39,000,000원은 2012.06.25. 말소됐고, 2012년 통조림가공수산업협동조합 근저당 104,000,000원은 2018.06.01., 2018년 국민은행 근저당 9,600,000원은 2021.08.20. 각각 말소됐습니다.
따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.07. 설정된 국민은행 근저당 28,600,000원입니다. 이후 설정된 한화생명보험 가압류 44,334,431원, 임두리의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 권리관계와 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 47.9%라는 숫자만으로는 부족하다
도시빌라는 총 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 2025년 6월 3층 59.25㎡, 287,000,000원 한 건입니다. 대상 물건의 면적은 59.98㎡로 유사하지만, 대상은 지하층이어서 층 조건이 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.25㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 287,000,000원 |
최저가이자 실질취득액인 137,600,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 287,000,000원의 47.9%입니다. 수치상 차이는 149,400,000원이지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 비교 거래가 단 1건이고 3층인 반면 대상은 지하층이며, 내부 상태·채광·습기·환기·접근성 차이가 가격에 크게 반영될 수 있기 때문입니다.
③ 회차별 취득가·배당 구조
확인된 매수인 인수액은 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 추가 유찰 시 매각가는 110,080,000원, 88,064,000원으로 낮아지지만, 지하층 가치와 환금성이 함께 검증되지 않으면 낮은 금액 자체가 안전마진을 보장하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 137,600,000원 | 0원 | 137,600,000원 | 466,322,231원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 110,080,000원 | 0원 | 110,080,000원 | 493,456,951원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 88,064,000원 | 0원 | 88,064,000원 | 515,116,983원 |
④ 예상배당 구조 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 요약 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 137,600,000원 | 현재 최저매각가 가정 |
| 집행비용 | 2,726,400원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 채권자 배당 총액 | 134,873,600원 | 배당 시뮬레이션 합계 |
| 채권총액 | 601,195,831원 | 시뮬레이션상 합산 채권액 |
| 미배당 | 466,322,231원 | 배당재원 부족분 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 잔여 매각대금 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 등기상 인수 권리 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물 내 지하층 비02호입니다.
- 주위환경. 서울국제고등학교 남서측 근거리, 성균관대학교가 남서측에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터의 계단식 도로에 접합니다. 토지 정보상 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 혜화·명륜동 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역, 중점경관관리구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지 조건. 완경사의 사다리형 토지이며 토지면적은 224.7㎡, 공시지가는 2,641,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 건물이고 대상이 지하층입니다. 해당 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 거래·낙찰 사례의 검증 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·결로·누수·곰팡이·하수 역류·창호 높이와 실제 지표면 관계를 직접 확인하세요.
- 비교사례 보강. 도시빌라 3층 287,000,000원 한 건만으로 가격을 산정하지 말고, 명륜3가와 인근 지역의 유사 면적 지하층 다세대 거래를 추가 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원문, 전입세대열람, 주민등록·외국인체류·사업자등록 점유를 대조하세요.
- 말소등기 대조. 과거 근저당과 압류는 말소됐으므로 설정등기와 말소등기를 한 쌍으로 확인하고, 2021.10.07. 국민은행 근저당을 말소기준으로 판단하세요.
- 조세 배당 확인. 압류 3건의 세목·법정기일·교부청구액을 확인해 당해세 우선배당과 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약허가구역 포함 여부가 경매 취득과 향후 이용·처분에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 부담, 지하층 배관·방수 관련 수선 이력을 관리주체 또는 현장 관계자에게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건송달내역과 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건은 등기상 오래된 권리가 많아 보이지만, 과거 근저당과 압류는 모두 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2021년 국민은행 근저당이고 이후 권리는 소멸하므로, 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가 137,600,000원이 최근 거래가 287,000,000원의 47.9%라는 이유만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 비교 거래는 3층 한 건이고 대상은 지하층이며, 건물은 9세대 규모입니다. 2회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 통계도 환금성 검증이 충분하지 않음을 보여줍니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 지하층 비교사례 확인 후 판단입니다.
