수원지방법원 2025타경101394. 군포시 당동 그랑시티2 1동 11층 1103호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박연숙이며, 2020.08.31 소유권을 취득하면서 등기부상 거래가액은 283,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차인의 전입 시점과 말소기준권리의 선후입니다. 손정욱은 2020.08.31 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.10.07입니다. 반면 말소기준권리는 2021.03.15 국의 압류이므로 임차인의 대항력이 더 빠릅니다.
을구의 주택임차권등기는 2024.08.14에 설정됐지만, 그 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 보증금 283,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 신건 매각가 288,000,000원에서는 배당표상 보증금 전액 변제가 가능해 인수가 0원이지만, 유찰 시에는 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 749-1 그랑시티2 1동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 18층 건물 내 11층 1103호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.08.31 소유권이전 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 먼저 본다
말소기준권리는 2021.03.15 국의 압류입니다. 이후 2022.06.27·2023.12.12의 압류와 2025.09.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 손정욱의 전입·점유는 2020.08.31로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 확정일자 2020.10.07 및 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손정욱 | 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 283,000,000원 | 2020.08.31 2020.10.07 | 대항력 有 우선변제 有 신건 인수 0원 |
② 시세 비교 — 신건 99%, 유찰 후에도 실질가격은 비슷하다
그랑시티Ⅱ의 비교 거래 중 최근 12개월 실거래는 3건이고 평균은 291,000,000원입니다. 신건 최저가 288,000,000원은 이 평균의 99.0%로, 차이는 크지 않습니다. 최신 거래는 2026.05 320,000,000원이지만, 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -2.1%입니다. 따라서 최신 한 건만으로 가격 메리트를 크게 평가하기보다 최근 평균과 하락 추세를 함께 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 79.42㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 79.47㎡ | 8 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 79.42㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 291,000,000원 |
전체 11건 평균은 295,454,545원이지만 과거 거래가 함께 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 291,000,000원과 최신 거래 320,000,000원, 그리고 -2.1%의 최근 추세를 우선하는 편이 적절합니다. 신건 288,000,000원은 최근 평균보다 3,000,000원 낮을 뿐이라 경매 특유의 할인폭은 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 손정욱 보증금 | 283,000,000원 | 283,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 손정욱 | 283,000,000원 | 168,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 288,000,000원 가정에서는 임차보증금 283,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 오피스텔로 이용중이며 철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 내 11층 1103호입니다.
- 주위환경. 군포중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·주거용 오피스텔·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,661,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·과밀억제지역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 그랑시티Ⅱ는 32세대이며 준공일은 2020.03.18입니다. 최근 거래는 270,000,000원부터 320,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건과 유찰 후를 완전히 다르게 계산. 신건은 매수인 인수 0원이지만, 1회 유찰 시 56,625,600원, 2회 유찰 시 102,060,480원의 인수 예상액이 발생합니다.
- 응찰 판단은 실질취득 기준. 1회 유찰 실질취득 287,025,600원, 2회 유찰 실질취득 286,380,480원을 최근 12개월 평균 291,000,000원과 비교해야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 전입 2020.08.31, 확정일자 2020.10.07, 보증금 283,000,000원 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차인과 경매채권자의 관계 확인. 손정욱이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 금전관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 및 인수 위험을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 최근 가격 흐름 확인. 최근 12개월 평균은 291,000,000원이고 최신 거래는 320,000,000원이지만 최근 추세는 -2.1%입니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 신건 288,000,000원에서는 임차보증금 283,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 하지만 손정욱의 전입은 2020.08.31, 말소기준 압류는 2021.03.15이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 그래서 유찰 후 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 순간, 배당되지 못한 보증금이 매수인 부담으로 이동합니다.
1회 유찰의 표시가격은 230,400,000원이지만 실질취득은 287,025,600원이고, 2회 유찰도 286,380,480원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 291,000,000원과 비교하면 유찰 횟수만큼 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 더구나 최근 가격 추세는 -2.1%입니다. 따라서 이 물건은 신건에서는 인수 위험이 해소되지만 가격 할인폭이 작고, 유찰 후에는 선순위 임차보증금 인수 때문에 실질가격이 거의 고정되는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
