수원지방법원 2025타경101425. 안양시 만안구 안양동 청담캐슬 13층 1302호 아파트입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 포인트는 과거 부평새마을금고 근저당이 2019.11.27. 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 말소기준은 2025.09.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2023.10.30. 엄대건의 주택임차권이 존재합니다. 임차인의 주민등록·점유개시는 2019.10.31., 확정일자는 2019.09.19.이고 보증금은 285,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
통상 이 구조라면 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있어 매우 조심해야 합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 반영되는 전제에서 이 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6 청담캐슬 13층 1302호 · 경수대로 1169 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 51.39㎡ · 지하3층, 지상14층 건 중 13층 |
| 소유자 | 이병우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
과거 을구 1번 부평새마을금고 근저당권은 2019.11.27. 일부포기로 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 따라서 2025.09.17. 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 그 이전에 등기된 엄대건의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 이후 2026.05.08. 안양시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄대건 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2019.10.31 / 2019.09.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계·확약 실질 0원* |
실제 임차인은 엄대건 1명입니다. 확약서에는 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 HUG를 별도의 두 번째 임차인으로 보고 보증금 285,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 보증금 규모 자체보다 승계인 HUG가 제출한 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 249,000,000원’을 봐야 한다
청담캐슬은 21세대, 2019.06.03. 준공입니다. 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 315,500,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년 330,000,000원·385,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.39㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2024.09 | 51.39㎡ | 14 | 298,000,000원 |
| 2021.12 | 51.39㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2021.08 | 53.85㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.39㎡ | 1건 | 249,000,000원 |
현재 최저가 308,000,000원은 전체 거래 평균 315,500,000원의 97.6%라 겉으로는 평균 이하처럼 보일 수 있습니다. 그러나 가격 메리트 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 249,000,000원이고 최신 거래도 동일한 249,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 123.7%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -26.3%이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 신건을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 엄대건 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 17,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 308,000,000원 가정에서 집행비용 5,112,000원, 임차보증금 우선변제 285,000,000원, 신청채권자 배당 17,888,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 신청채권자 청구액 대비 미배당액은 267,112,000원이며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 가능액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 246,400,000원 | 42,849,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 197,120,000원 | 91,439,680원 | 실질 0원* |
* 매각물건명세서에 기재된 HUG의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 그대로 적용된다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수지구대 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지가 혼재한 주택지대입니다. 인근에 학교와 각종 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측은 고가도로를 포함한 약 50미터 내외 포장도로, 동측은 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상14층 건물의 13층이며 난방·위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,710,000원/㎡입니다. 토지는 503.7㎡의 평지·사다리형이고 광대로 한 면에 접합니다.
- 거래량. 청담캐슬은 21세대이며 확인 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
- 하자. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. HUG의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 관계 확인. 실제 임차인은 엄대건 1명이고 확약서에는 HUG가 임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 보증금 285,000,000원을 두 임차인의 보증금처럼 중복 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 등기된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 315,500,000원보다 2026.08 최신 거래 249,000,000원과 최근 추세 -26.3%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시 인수 착시 주의. 계산상 1회 유찰 시 42,849,600원, 2회 유찰 시 91,439,680원의 미배당 인수 가능액이 나타나지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 확약을 확인하지 않고 단순 시나리오 숫자만 보면 판단이 왜곡될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.31.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 단순한 ‘인수 0원 아파트’가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 엄대건의 선순위 임차권, 보증금 285,000,000원, 대항력과 우선변제권이 모두 존재합니다. 다만 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 응찰 매력이 곧바로 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가 308,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 249,000,000원의 123.7%이고, 최근 가격 추세는 -26.3%입니다. 전체 평균 315,500,000원만 보면 가격이 낮아 보이지만, 그 평균에는 2021년의 330,000,000원·385,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높다. 이 사건의 결론은 그렇게 정리됩니다.
