수원지방법원 2025타경101429. 안양시 만안구 안양동 세강파크빌4차 2층 202호, 전용 50.52㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”가 아닙니다. 임차인 박상희는 2021.05.24 전입했고, 말소기준인 이덕우 근저당은 2021.09.02 설정됐습니다. 따라서 임차인은 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 277,000,000원이고 확정일자는 2021.04.21, 배당요구도 이뤄져 우선변제권이 있습니다. 원칙만 놓고 보면 낙찰가가 내려가 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액 승계가 문제될 수 있습니다. 실제 시나리오 계산에도 1회 유찰 시 41,160,000원, 2회 유찰 시 88,488,000원의 인수 계산액이 잡혀 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 확약이 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영한 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 992-7 세강파크빌4차 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 18-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 50.52㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김태흔 · 2021.06.19 매매 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.09.02 설정된 이덕우의 근저당권 채권최고액 195,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박상희의 전입일 2021.05.24는 말소기준보다 빠르므로 임차인의 대항력은 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상희 | 전유부분 전부 | 277,000,000원 | 2021.05.24 / 2021.04.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
세강파크빌4차는 총 8세대이고 2021.03.09 사용승인된 다세대주택입니다. 동일 면적권 실거래는 총 5건이며, 가격 판단에는 과거 전체 평균 282,200,000원보다 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -1.3%인 하락 추세도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 46.61㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 46.61㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 48.08㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2021.06 | 50.52㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2021.06 | 50.52㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 107.1%입니다. 최신 거래 역시 280,000,000원이므로 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높습니다. 전체 거래 평균 282,200,000원과 비교해도 최저가는 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 박상희 보증금 | 277,000,000원 | 277,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이덕우 | 195,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 300,000,000원 가정 시 집행비용 5,000,000원, 임차보증금 277,000,000원, 이덕우 근저당 18,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당은 발생하지만, 주택도시보증공사의 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약을 빼고 보면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 240,000,000원 | 41,160,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 192,000,000원 | 88,488,000원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 실제 계산에도 유찰 시 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약을 제출했기 때문에 그 계산액을 매수인이 실제로 부담하는 구조가 아닙니다. 입찰 판단은 확약의 존재와 적용 범위를 원본에서 다시 확인하는 것을 전제로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양9동행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 급·배수시설·위생설비·화재탐지설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 265.0㎡, 장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 총 8세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 가격 판단 시 적은 최근 거래 표본이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 이 사건과 박상희 임차권에 그대로 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 280,000,000원보다 높습니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 현재 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교는 -1.3%입니다. 가격 판단은 전체 평균 282,200,000원보다 최근 12개월 평균 280,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
- 유찰 시 권리 계산 구분. 1회 유찰 시 계산상 인수 41,160,000원, 2회 유찰 시 88,488,000원이지만 확약이 유효하다면 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 처음 보면 선순위 임차인 보증금 277,000,000원이 가장 큰 위험처럼 보입니다. 실제로 전입일 2021.05.24가 말소기준 근저당 2021.09.02보다 빠르기 때문에 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 실질 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 300,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 280,000,000원의 107.1%이고, 최근 거래 추세는 -1.3%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 위험은 확약으로 통제되지만 가격은 보류가 맞습니다. 시나리오상 1회 유찰 매각가는 240,000,000원, 2회 유찰 매각가는 192,000,000원입니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차인 자체보다 확약의 원본 효력 확인과 응찰 가격입니다.
