수원지방법원 2025타경101446. 군포시 당동 ‘용호마을 이-편한세상’ 118동 203호 아파트입니다. 감정 이용상태는 거실·주방·방3· WC2의 아파트이며, 지상 15층 건물 중 2층입니다. 동일 면적 실거래 표본은 84.97㎡이고, 단지는 1,247세대, 사용승인일은 2005.09.22입니다. 현재 소유자는 박상현이며 2015.03.03 거래가액 350,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
이번 경매에서 가격보다 먼저 볼 것은 복잡했던 과거 등기입니다. 2019년 신탁과 과거 경매, 여러 차례의 근저당·질권 설정과 말소가 이어졌지만, 현재 배당 시나리오가 잡고 있는 핵심 담보권은 2022.04.14 주식회사 안전대부 근저당권 403,000,000원이고 현재 경매도 안전대부가 신청했습니다. 예상배당표상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 118동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 84.969㎡ · 거실·주방·방3·WC2 · 지상15층 중 2층 |
| 소유자 | 박상현 · 2015.03.03 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 542,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 안전대부 / 334,957,778원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2005.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원본 대조 필요
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됩니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.29 주식회사 안전대부의 신청으로 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 91.0%
용호마을e-편한세상 동일 면적 84.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 표본은 2026년 5월부터 8월까지이고, 최근 12개월 평균은 595,791,666원, 최신 거래는 2026.08 605,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 617,500,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 583,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6 | 567,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 618,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 594,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 595,791,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 567,000,000원~630,000,000원이고, 신건 최저가 542,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.0%입니다. 최신 거래 605,000,000원과 실거래 최저 567,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 제공된 실거래 표본만 놓고 보면 신건 단계에서도 가격상 여유가 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,820,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 안전대부 | 403,000,000원 | 403,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,180,000원 |
현재 회차에서는 안전대부 채권최고액 403,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 131,180,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 이력이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감되고 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 542,000,000원 | 403,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 433,600,000원 | 403,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 346,880,000원 | 341,223,680원 | 61,776,320원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 담보채권의 미배당액이 61,776,320원 발생하지만, 계산된 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 현재 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰가가 곧 실질취득가가 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동 소재 당동중학교 남측 인근. 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하며 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상15층 건물의 2층 203호. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 북측·동측 중로, 남동측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,815,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역·절대보호구역·비행안전제3구역(전술)·과밀억제지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 용호마을e-편한세상은 1,247세대이며 동일 면적의 2026년 5월~8월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2021.01.13 군포시 압류 뒤 2021.04.19 해제 기록이 있으므로 현재 존속 권리 기준을 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 이력이 있고 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 실제 교부청구액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 542,000,000원은 최근 12개월 평균 595,791,666원의 91.0%입니다. 최신 거래 605,000,000원과 함께 응찰가 상한을 판단하세요.
- 저층 특성. 대상은 지상15층 중 2층입니다. 동일 면적 실거래는 층별로 567,000,000원~630,000,000원에 분포하므로 개별 호수의 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지이용규제가 표시되어 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금채권·실거래 원본을 매각기일 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 괜찮고, 승부처는 ‘세금·기준권리 확인’
가격만 보면 신건치고 조건이 나쁘지 않습니다. 최저매각가 542,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 595,791,666원의 91.0%이고, 최신 거래 605,000,000원과 최근 실거래 최저 567,000,000원보다도 낮습니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 임차보증금 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 구조도 아닙니다.
다만 이 물건은 과거 신탁·경매·근저당·질권·압류가 반복된 등기 이력이 있고, 특히 2021.01.13 군포시 압류와 2021.04.19 해제 기록이 함께 존재합니다. 여기에 세금 압류 3건 이력까지 있으므로, 가격 메리트보다 먼저 최신 등기부상 말소기준과 당해세 여부를 확정하는 것이 필요합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 인수는 0원, 권리 원본 대조는 필수입니다.
