수원지방법원 2025타경101454. 군포시 당동 뉴삼성아파트 9층 901호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층에 위치합니다. 소유자 채병성은 2008.09.30 매매로 소유권을 취득했고 등기 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 경매는 오케이에프앤아이대부 주식회사가 신청했으며 청구액은 361,463,577원입니다.
권리관계의 핵심은 과거 압류·근저당이 여러 차례 설정됐다가 말소됐다는 점입니다. 특히 2019.04.09 군포시 압류는 2020.01.31 해제로 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 잔존 담보권은 2022.04.18 설정된 채권최고액 416,000,000원의 근저당권이고, 이 권리는 2025.07.16 오케이에프앤아이대부 주식회사로 이전된 뒤 2025.09.26 임의경매가 개시됐습니다. 따라서 실제 입찰에서는 이 잔존 근저당권과 이후 권리의 매각소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 966-3 뉴삼성아파트 9층 901호 · 경기도 군포시 용호1로16번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층 · 비교면적 82.42㎡ |
| 소유자 | 채병성 · 2008.09.30 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 361,463,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 잔존 담보권 확인이 핵심
임차인 신고는 없습니다. 따라서 확인된 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 전입세대 확인은 별도로 해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 3.82억은 비교 기준의 109.1%
가격 판단에 활용할 수 있는 동일 면적 비교 거래는 82.42㎡, 1건입니다. 확인된 거래는 2021.06, 2층, 350,000,000원입니다. 이 기준에 비해 현재 최저매각가이자 실질취득액 382,000,000원은 109.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 82.42㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 비교 기준 | 82.42㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
현재 회차에서는 최저가와 감정가가 모두 382,000,000원이고 인수액이 0원이므로 실질취득액도 382,000,000원입니다. 이는 비교 기준 350,000,000원의 109.1%이므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 더욱이 비교 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.06이라, 이 가격 하나만으로 현재 적정가를 확정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 경매신청채권 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 361,463,577원 | 미산정 |
| 잔여 · 소유자 교부 산정치 | - | 375,852,000원 |
현재 예상배당 산정에는 신청채권 361,463,577원이 배당액으로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 375,852,000원을 실제 소유자 잔여액으로 해석하면 안 됩니다. 또한 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당은 배당요구·채권계산서와 조세채권 확인이 필요합니다. 매수인 인수액 산정은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당동초등학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대로 제반 환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난합니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2007.09.18 사용승인, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역·과밀억제지역, 교육환경보호구역 등에 포함되며 공시지가는 2,391,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 환금성. 총 15세대이고 비교 가능한 거래가 1건에 그쳐, 대단지 아파트보다 거래 유동성을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 실질취득 382,000,000원은 비교 기준 350,000,000원의 109.1%입니다. 현재 회차를 시세 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 거래 표본 재확인. 확인 거래는 2021.06의 350,000,000원 1건뿐입니다. 입찰 직전 동일·인근 면적의 실제 매물과 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2019.04.09 군포시 압류는 이미 2020.01.31 해제됐고, 2022.04.18 근저당권이 2025.07.16 오케이에프앤아이대부 주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서와 등기부에서 실제 소멸관계를 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자·전입세대·점유원인을 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 배당 산정 주의. 현재 배당 산정의 소유자 잔여액에는 신청채권 배당이 반영되지 않았으므로 실제 배당표로 단정하지 마세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 부담 자체는 낮습니다. 그러나 신건 최저가 382,000,000원이 그대로 실질취득액이 되고, 이는 비교 거래 350,000,000원의 109.1%입니다. 게다가 15세대 단지에서 확인 가능한 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “인수 없는 깨끗한 아파트”가 아니라 “비교 시세보다 높은 가격과 낮은 거래 표본을 감수할 것인가”입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적 접근. 유찰이 발생하더라도 305,600,000원·244,480,000원이라는 숫자만 보지 말고 실제 거래 가능성과 점유·조세채권을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
