수원지방법원 2025타경101459. 안양시 동안구 호계동 안양에스케이브이1센터 1층 148호로, 감정평가상 근린생활시설(“roasting house hong”)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2019.04.23 홍경표 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2025.09.29 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에서 성명불상 남성이 점유자로 확인됐지만 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금과 전입일이 없는 상태에서는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 말소는 명확하지만 점유자 권리는 미확정”이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 1층148호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(“roasting house hong”)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상10층 건물 내 1층 148호 · 사용승인일 2018.10.26. |
| 소유자 | 홍경표 · 거래가액 461,828,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 685,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 288,614,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2018.11.09 국제자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.04.23 홍경표 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 324,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.29 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명불상 남성 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
현황조사에서 성명불상 남성이 확인됐지만 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다. 이런 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 단순 점유자로 치부해서도 안 됩니다. 실제 보증금과 대항요건이 확인될 경우 매수인 부담 여부가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 전입세대 관련 확인이 끝나기 전까지는 인수위험이 미확정입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없다
현재 감정가는 685,000,000원, 최저매각가도 685,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않기 때문에 이 가격이 현재 시장가보다 높은지 낮은지를 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 685,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,250,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 351,750,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자에게 351,750,000원이 잔여 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 성명불상 점유자의 임차관계가 확인될 경우 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 685,000,000원 | 324,000,000원 | 0원 | 351,750,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 548,000,000원 | 324,000,000원 | 0원 | 216,120,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 438,400,000원 | 324,000,000원 | 0원 | 107,616,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호원초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위에는 아파트형공장, 근린생활시설, 사무소 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 금정역이 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층이며 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 내부인테리어, 창호는 알루미늄새시창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 보안설비, 지상·지하주차장, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,358.5㎡, 공장용지이며 공업용으로 이용 중입니다. 지형은 평지·가로장방이고 남서측 중로에 접합니다. 공시지가는 2,906,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 성명불상 남성의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 매수인 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서에서 점유자의 임대차 관계와 매수인이 인수할 권리가 기재돼 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 685,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 현 이용상태 확인. 현재 근린생활시설(“roasting house hong”)로 이용 중인 만큼 실제 영업·점유 관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 준공업지역·지구단위계획구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 해당 토지이용 제한의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유자가 변수다
이 사건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2019.04.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 성명불상 남성 점유자가 존재하며 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
또한 감정가와 최저가가 모두 685,000,000원인 신건이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 말소기준은 확인됐지만 점유자 권리와 시장가격을 추가 확인하기 전에는 입찰 판단을 유보하는 것이 맞습니다. 권리분석의 승부처는 근저당권이 아니라 성명불상 점유자의 실제 임대차 관계입니다.
