수원지방법원 2025타경101477. 군포 산본동 산본사이버텔 5층 514호로, 사건상 용도는 근린시설이고 건축물대장상 용도는 업무시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 105,000,000원입니다. 현재 소유자는 이경찬·이헌찬으로 각 지분 2분의 1이며, 2024.05.28 상속을 원인으로 2025.09.23 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 현재 말소기준은 2017.11.27 경기신용보증재단 가압류 71,939,106원입니다. 이후 중소기업은행·신한카드 가압류, 군포시·하남시·국민건강보험공단 등의 압류와 2025.10.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2017.06.07 한대희 전입이 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본동 1097-1 산본사이버텔 5층 514호 |
| 도로명 | 경기도 군포시 산본로 378 |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하3층 / 지상10층 · 제5층 제514호 |
| 소유자 | 이경찬 2분의 1 · 이헌찬 2분의 1 |
| 소유권 원인 | 2024.05.28 상속 · 2025.09.23 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한대희 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 말소기준은 2017.11.27 경기신용보증재단 가압류 71,939,106원입니다. 2017.12.14 중소기업은행 가압류 16,191,830원, 2021.11.23 신한카드 가압류 16,819,632원, 군포시·하남시·국민건강보험공단 압류, 2025.10.02 한대희의 강제경매개시결정과 2026년 군포시의 각 공유지분 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 이 사건의 핵심
| 관계인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한대희 | 점유부분 미상 · 2017.06.07 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한대희는 점유관계인인 동시에 2025.10.02 강제경매개시결정의 채권자입니다. 또한 2025.09.23 소유권이전등기에는 한대희가 대위자로 기재되어 있고, 대위원인은 수원지방법원 안양지원 2025가단101167호 보증금반환청구권입니다. 이 사건 경매의 신청채권 청구액은 80,000,000원입니다. 다만 조사된 임차보증금 자체는 금액이 확인되지 않았으므로, 그 80,000,000원을 임차보증금이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,270,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 71,939,106원 | 71,939,106원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 16,191,830원 | 16,191,830원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,819,632원 | 14,599,064원 |
| 5. 경매신청채권 · 한대희 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 184,950,568원, 채권자 예상배당은 102,730,000원, 미배당은 82,220,568원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 특히 보증금 미상의 한대희 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 산본동 광정초등학교 남측 인근. 주위는 대단위 아파트단지와 상업용·업무용 건물이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 지하철 4호선 산본역이 위치합니다.
- 이용. 사건상 근린시설, 건축물대장상 용도는 업무시설입니다. 토지는 2필 일단지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 40미터, 북동측 약 8미터, 남동측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·지역난방·소방·도시가스·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 4,869,000원/㎡, 토지면적은 719.6㎡입니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 대상은 외국인 등, 용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한대희 임대차 실체 확인. 2017.06.07 전입의 실제 점유 지속 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금반환청구 사건 확인. 수원지방법원 안양지원 2025가단101167호 보증금반환청구권과 경매 신청채권 80,000,000원의 관계를 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력이 인정되는 보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 세금·공과금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 존재하면 배당순위가 달라질 수 있어 세금 내역 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 105,000,000원입니다. 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 유찰 여부와 관계없이 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 건축물대장상 업무시설로 기재되어 있으므로 실제 사용형태와 인허가·관리규약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·보증금반환청구 관련 서류를 서로 대조해 최종 권리분석을 완료해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수”는 별개다
산본사이버텔 514호는 말소기준 이후의 등기 권리가 매각으로 정리된다는 점만 보면 단순합니다. 하지만 경매의 핵심은 등기부 밖에서 먼저 움직인 2017.06.07 한대희 전입입니다. 이 날짜는 2017.11.27 말소기준보다 빠릅니다. 게다가 한대희는 이후 보증금반환청구권 관련 대위자이자 강제경매 신청채권자로 등장합니다.
반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계의 결론은 대항력 가능·미상, 실제 인수액 미상입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이라는 숫자를 그대로 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 등기 권리는 정리되지만, 임차보증금 문제는 아직 닫히지 않은 사건. 임대차계약과 보증금 규모가 확인되기 전까지는 신건 최저가 105,000,000원의 가격 메리트도 판단 보류가 맞습니다.
