청주지방법원 2026타경92. 청주시 상당구 용암동 용암형석아파트 105동 4층 401호, 전용 84.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박선경이며 2023.03.10 소유권이전 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 금천새마을금고 근저당권 118,800,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 제이비우리캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 있던 청주시 압류는 2025.09.11 설정됐지만 2026.06.25 해제됐고 2026.06.26 말소등기가 접수되어 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득액은 최저매각가와 같은 185,000,000원으로 볼 수 있습니다. 문제는 이 금액이 최근 실거래 기준으로 저렴하지 않다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경92 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2088 용암형석아파트 105동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.78㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 지하1층, 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 박선경 (2023.03.10 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현경 / 66,213,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 대항력 임차인이나 임차보증금 승계 문제가 없어 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준권리는 2023.03.10 금천새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 제이비우리캐피탈 가압류와 2026타경92 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 청주시 압류는 경매와 별개로 이미 해제·말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
용암형석아파트 전용 84.78㎡ 동일 면적의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 177,333,333원, 최신 거래는 2026.07 · 163,000,000원입니다. 현재 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%로, 현재 회차에서는 가격 할인 효과가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.78㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 6 | 208,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 12건 | 177,333,333원 |
최근 12건의 범위는 160,000,000원~218,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 이 때문에 과거 고가 거래가 포함된 단순 평균만 보는 것보다 최신 거래도 함께 봐야 합니다. 최신 거래가 163,000,000원인 상황에서 신건 최저가 185,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 금천새마을금고 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 18,675,726원 | 18,675,726원 |
| 3. 경매개시결정 · 이현경 | 66,213,698원 | 44,134,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 203,689,424원 중 181,610,000원이 배당되고, 미배당은 22,079,424원입니다. 신청채권자 이현경은 청구액 66,213,698원 중 44,134,274원을 배당받는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용암농협사거리 동측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변에 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 화장실 구조입니다. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕, 지하1층·지상15층 건물 중 4층입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 35m, 남서측 약 30m 포장도로와 접하고, 남동측에는 약 5m 보행자전용도로가 접합니다. 토지는 평탄한 아파트 부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며, 공동주택용 주거용지입니다. 공시지가는 964,500원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인되지만 160,000,000원부터 218,000,000원까지 편차가 크고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 오해하지 말 것. 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 177,333,333원의 104.3%입니다.
- 최신 거래도 함께 볼 것. 가장 최근 확인 거래는 2026.07의 163,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 평균만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원입니다. 가격 판단은 회차별 최저가가 실제 시장 거래와 어떤 관계인지 다시 비교해야 합니다.
- 배당 부족은 인수와 구분. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당 22,079,424원이 발생하지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 변동 확인. 청주시 압류는 해제·말소됐고 등기사항증명서는 2026.08.31 발급 기준입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리관계만 보면 단순합니다. 2023.03.10 금천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 실질취득액인 185,000,000원은 최근 12개월 평균 177,333,333원보다 높고, 최신 거래 163,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 대비 비율도 104.3%이므로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.3회와 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리 안전성은 긍정적이지만, 현재 회차 가격 매력은 낮다입니다.
