청주지방법원 2026타경148. 청주시 흥덕구 복대동 지웰에스테이트오피스텔 7층 732호로, 감정평가상 복층구조 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김경숙이고, 등기상 말소기준은 2016.11.15 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 97,440,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 국세 압류와 청주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관계도 핵심은 날짜입니다. 최성빈의 전입일은 2026.03.04로, 말소기준일 2016.11.15보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요한 상태입니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66 지웰에스테이트오피스텔 7층732호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 진재로 131 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층구조 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 732호 |
| 소유자 | 김경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 73,270,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2016.11.15 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 현재 남아 있는 2022.06.13 국 압류와 2024.10.14 청주시 압류, 2026.04.27 하나은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성빈 | 전체 | 2026.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최성빈의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 그 보증금을 매수인이 대항력에 기해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼, 매각물건명세서와 현황조사의 최신 내용을 입찰 직전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 97,440,000원 | 97,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,066,000원 |
현재 최저가 121,000,000원 가정에서는 하나은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 21,066,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 97,440,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 2,782,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 21,793,920원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔 복층구조로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 6차선 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(대농3지구)·상업용지이며, 대로3류에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2025.09.24 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 상태를 함께 확인하세요.
- 임차인 최신 서류 확인. 최성빈은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현재 전체를 점유하는 임차인이 확인되어 있으므로 낙찰 후 인도와 명도 일정을 별도로 점검하세요.
- 오피스텔 이용상태 확인. 복층구조 이용 상태와 내부 마감, 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 절차 확인은 남아 있다”
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 단순합니다. 2016.11.15 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최성빈도 2026.03.04 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건에서 놓치면 안 되는 것은 2025.09.24 공매공고 부기등기입니다. 권리 인수금액과 별개로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 반드시 교차 확인해야 합니다. 또한 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼, 권리는 비교적 깨끗하지만 서류 확인 없이 바로 입찰할 사건은 아닙니다.
