대전지방법원 2023타경53278. 당진시 송악읍 반촌리 당진롯데캐슬 105동 4층 401호, 전용면적 84.6289㎡ 아파트입니다. 소유자 이영진은 2021.06.21. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 198,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 194,000,000원으로, 1회 유찰 상태임에도 감정가 대비 최저가가 100%입니다.
권리구조의 핵심은 2022.03.29. 접수된 주식회사 부산은행 가압류 6,085,463원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 판정되어 있고, 이후 발생한 강제경매개시결정과 롯데캐피탈 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경53278 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 108, 105동 4층401호 (당진롯데캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6289㎡ · 105동 4층 401호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이영진 · 2021.06.21. 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 164,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 당진롯데캐슬 · 706세대 · 사용승인일 2012.04.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 가압류
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 말소기준은 2022.03.29. 부산은행 가압류이고, 2023.05.10. 주식회사 대림물산의 강제경매개시결정, 2023.05.25. 롯데캐피탈 가압류, 2023.10.24. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2021.06.21. 설정된 현대캐피탈 근저당권 129,800,000원은 등기상 이미 말소된 권리로 표시되어 있으며, 2023.08.22. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 등기도 확인됩니다. 배당표에는 한국주택금융공사가 채권자로 반영되어 있지만, 최종적으로 매수인에게 넘어오는 권리금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 정확히 같은 최저가
당진롯데캐슬 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 총 12건입니다. 평균 거래가는 194,000,000원, 최저 거래가는 186,000,000원, 최고 거래가는 200,000,000원이며 최신 거래는 2026.07. 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.63㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 9 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 84.27㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2026.06 | 84.63㎡ | 19 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 84.27㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 14 | 198,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 1 | 193,000,000원 |
| 2026.01 | 84.27㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 194,000,000원 |
현재 최저매각가 194,000,000원은 최근 12개월 평균 194,000,000원의 100.0%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 최신 거래 200,000,000원보다는 낮지만 최근 실거래 범위에는 186,000,000원·187,000,000원·189,000,000원 등 현재 최저가보다 낮은 거래도 포함되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 부산은행 | 6,085,463원 | 6,085,463원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 대림물산 | 164,440,000원 | 164,440,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 11,135,072원 | 11,135,072원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 164,440,000원 | 8,823,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 194,000,000원 가정 시 채권 총액 346,100,535원 중 채권자 배당액은 190,484,000원, 미배당액은 155,616,535원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 채권자 측 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 194,000,000원 | 190,484,000원 | 155,616,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 155,200,000원 | 152,227,200원 | 193,873,335원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 224,478,775원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건의 회차별 변화는 권리인수 위험보다 매수가격 자체의 변화가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악읍 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측·북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조), 사용승인일 2012.04.10. 기본 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 827,500원/㎡, 토지면적은 36,423.3㎡입니다.
- 단지 거래. 당진롯데캐슬은 706세대이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 평균과 동일합니다. 1회 유찰만으로 할인 물건이라 판단하지 마세요.
- 실거래 범위 확인. 최근 거래는 186,000,000원부터 200,000,000원까지 분포하며 최신 거래는 200,000,000원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 부산은행 가압류와 한국주택금융공사 관련 근저당권 이전·경매개시 등기를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 현재 임차인 정보는 없지만 실제 점유 상태는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 155,616,535원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 전략. 제시된 시나리오는 2회 유찰 155,200,000원, 3회 유찰 124,160,000원입니다. 현재가와 이후 회차 가격을 분리해 판단하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 ‘시세 평균’
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 194,000,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균도 정확히 194,000,000원입니다.
즉 현재 회차는 시세 평균 수준의 가격으로 권리안전성을 사는 구조이지, 시세보다 싸게 취득하는 구조는 아닙니다. 최근 실거래 최저 186,000,000원부터 최고 200,000,000원까지 편차도 존재합니다. 권리는 합격, 현재 가격 메리트는 보통. 이 사건은 인수 위험보다 응찰가격을 어디에 두느냐가 결과를 좌우합니다.
