1,265,862,000원
대구지방법원 2024타경2004. 경상북도 구미시 지산동 543-7 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 930.9㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 주거기타, 제2종일반주거지역입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 임혜경입니다.
권리의 중심은 하나은행입니다. 2019.04.19. 을구 17번 근저당권 895,200,000원이 말소기준이고, 같은 날 을구 18번 하나은행 근저당권 108,000,000원을 비롯해 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남은 후순위 권리 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 (주)청애랑은 2018.10.17. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 지산동 543-7 · 경상북도 구미시 지산3길 8-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 930.9㎡ · 공장용지 · 토지이용상황 주거기타 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 임혜경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,265,861,750원 / 1,265,862,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배창수 / 9,393,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.19. 하나은행
2015년부터 2019년 사이 설정됐던 고아농업협동조합·오성상호저축은행·김태관·구입회· 송정새마을금고·이일한 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 을구 17번 주식회사하나은행 근저당권 895,200,000원입니다. 이후의 을구 18번 하나은행, 을구 23번 배진용 근저당과 2024년 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — (주)청애랑 1명, 보수적 인수 3,000원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)청애랑 | 1층 전부 | 2018.10.17 | 3,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 3,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. (주)청애랑의 전입일 2018.10.17.은 말소기준 2019.04.19.보다 빠르며 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 3,000원을 배당받지 않고 전액 매수인 인수로 처리했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,265,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,058,620원 |
| 인수 · 임차인 (주)청애랑 | 3,000원 | 0원 |
| 을구 17 · 주식회사하나은행 | 895,200,000원 | 895,200,000원 |
| 을구 18 · 주식회사하나은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 을구 23 · 배진용 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 8 · 배창수 | 9,393,328원 | 9,393,328원 |
| 갑구 9 · 솔별수산 주식회사 | 9,393,328원 | 9,393,328원 |
| 갑구 10 · 주식회사 시현 | 28,645,000원 | 28,645,000원 |
| 갑구 11 · 경북 신용보증재단 | 171,500,000원 | 80,171,724원 |
| 갑구 12 · 구미칠곡축산업협동조합 | 2,002,132원 | 0원 |
| 갑구 13 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 77,506,980원 | 0원 |
| 갑구 14 · 농협은행주식회사 | 19,376,745원 | 0원 |
| 갑구 15 · 선산농업협동조합 | 55,330,294원 | 0원 |
| 갑구 16 · 주식회사 하나은행 | 9,393,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 1,505,741,135원 가운데 채권자 예상배당은 1,250,803,380원, 미배당은 254,937,755원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 임차보증금 3,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 3,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,265,862,000원 | 3,000원 | 1,265,865,000원 | 254,937,755원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,012,689,600원 | 3,000원 | 1,012,692,600원 | 505,578,431원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 810,151,680원 | 3,000원 | 810,154,680원 | 706,090,972원 |
신건에서는 신청채권자 배창수의 청구금액 9,393,328원이 전액 배당되지만, 1회 유찰과 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산됩니다. 반면 임차인 (주)청애랑의 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 3,000원입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지 규모. 경상북도 구미시 지산동 543-7, 토지면적 930.9㎡입니다.
- 지목·이용상황. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지·부정형이며 소로각지입니다. 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 359,800원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. (주)청애랑의 1층 전부 점유와 2018.10.17. 전입 상태가 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 본 분석에서는 보증금 3,000원을 매수인 인수로 반영했습니다.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리 ‘해당사항없음’ 문구와 임차인의 대항력 판정을 원문에서 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물의 실제 범위·현황을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 공장용지와 토지이용상황 주거기타가 실제 이용현황과 어떻게 연결되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 후순위 채권. 현재 회차에서도 채권자 미배당 254,937,755원이 발생하지만, 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각 대상 범위를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘대항력 임차인 + 매각 범위’가 핵심
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.19. 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2018.10.17. 전입 임차인 (주)청애랑이 있어, 배당 계산상 보증금 3,000원을 매수인 인수로 보는 것이 안전합니다.
현재 최저매각가 1,265,862,000원에 이를 더한 실질취득은 1,265,865,000원입니다. 여기에 이 물건은 일반 아파트가 아니라 기타 + 토지이고, 토지 930.9㎡와 함께 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 결론은 단순히 ‘후순위가 소멸하니 안전하다’가 아닙니다. 등기상 대규모 인수 위험은 제한적이지만, 대항력 임차인과 실제 매각 범위를 원본·현장에서 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
