⚠️ 대항력 여지 2명 ✓ 신건 0회 유찰 ⚠️ 보증금 미상 ✓ 법정지상권 해당없음
대구지방법원 2025타경420. 김천시 농소면 용암리의 토지와 사무실·창고가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 기호(4) 사무실, 기호(5) 창고, 기호(6) 창고로 이용 중이고, 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2023.04.20. 김천중앙새마을금고 근저당권 801,600,000원입니다. 같은 날 설정된 김천평화새마을금고·김천동부새마을금고 근저당과 이후 이동규의 가압류·근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여러 점유자가 확인되고, 그중 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 있습니다. 특히 이들의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수할 금액을 계산할 수 없습니다. 명세서 비고에도 “일괄매각, 대항력 여지 있는 임차인 있음”이라고 기재돼 있으므로, 권리의 소멸 여부와 임차보증금 승계 가능성을 반드시 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경420 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 농소면 용암리 247-1 |
| 등기부 표시 | 경상북도 김천시 농소면 용암리 248, 247-1, 247-2 가동 · 경상북도 김천시 농소면 월곡내지길 244-276 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(4) 사무실 · 기호(5) 창고 · 기호(6) 창고 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,755.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 금천농업회사법인유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,637,286,000원 / 1,637,286,000원 (신건) |
| 청구액 | 681,183,704원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기부상 후순위 권리는 소멸
현재 소유자는 2023.02.20. 매매를 원인으로 소유권을 취득한 부광농업회사법인유한회사가 2023.02.23. 상호를 금천농업회사법인유한회사로 변경한 형태입니다. 과거 실크로드주식회사 명의의 근저당과 가압류·가등기는 이미 등기부상 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2023.04.20. 김천중앙새마을금고 근저당권 801,600,000원입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 김천평화새마을금고 360,000,000원, 김천동부새마을금고 360,000,000원, 2024.05.23. 이동규 가압류 53,000,000원, 2024.10.07. 이동규 근저당 110,000,000원, 2025.07.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — ‘명시 인수 없음’과 ‘대항력 가능성’은 다른 문제
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재열 | 60.0000㎡ | 2022-09-19 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 농업회사법인(주)제이스마트 팜 | 126.0000㎡ | 2023-02-02 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이태복 | 462.000㎡ | 2024-12-24 | 30,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 전부일 | 33.0580㎡ | 2025-04-25 | 1,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주식회사 득성산업개발 | 33.0500㎡ | 2025-04-30 | 미상 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김두표 | 다동 전부 · 창고 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
실제 점유자로 확인된 사람·법인은 모두 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 신고를 합산하는 사건은 아닙니다. 이 중 김재열은 2022.09.19., 농업회사법인(주)제이스마트 팜은 2023.02.02. 전입해 말소기준일 2023.04.20.보다 빠릅니다. 다만 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,637,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,772,860원 |
| 1. 근저당 · 김천중앙새마을금고 | 801,600,000원 | 801,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김천평화새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김천동부새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이동규 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 5. 근저당 · 이동규 | 110,000,000원 | 43,913,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,684,600,000원 중 1,618,513,140원이 배당되고, 66,086,860원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 임차보증금 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차인 확인은 그대로 필요
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,637,286,000원 | 1,618,513,140원 | 66,086,860원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,309,828,800원 | 1,294,330,512원 | 390,269,488원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,047,863,040원 | 1,034,984,410원 | 649,615,590원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 이 사건의 핵심 변수인 선순위 전입 점유자의 보증금은 현재 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인이 승계할 가능성이 있으므로, 최저가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 임차보증금 규모를 먼저 확인해야 회차별 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김천시 농소면 용암리 ‘도공촌 전원주택단지’ 남동측 인근으로, 농경지·농가주택·야산과 일부 창고·공장이 섞인 일반 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 농촌지대로서 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 기호(4)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 사무실, 기호(5)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고, 기호(6)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 1,755.0㎡ 공장용지·공업용, 계획관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 성장관리계획구역에 포함되며 준보전산지와 접합니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 94,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재열 보증금 확인. 2022.09.19. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 대항력 성립요건을 확인해야 합니다.
- 농업회사법인(주)제이스마트 팜 보증금 확인. 2023.02.02. 전입으로 역시 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 김두표 점유관계 확인. 다동 전부를 창고로 점유하지만 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 후순위 점유자 구분. 이태복·전부일·주식회사 득성산업개발은 전입일이 말소기준보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 사무실·창고가 일괄매각되는 사건이므로 현황 경계, 각 건물 점유부분, 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서가 명시 인수권리를 “해당사항없음”으로 적는 동시에 “대항력 여지 있는 임차인 있음”이라고 밝히고 있으므로, 임대차계약서·전입·사업자등록·배당요구·확정일자 원본을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기부는 정리되지만, 임차보증금은 아직 계산되지 않았다
이 사건은 등기부상 말소기준과 후순위 권리의 처리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.04.20. 김천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 명세서상 해당사항이 없습니다.
하지만 매수인 입장에서 더 중요한 것은 선순위 전입 점유자의 보증금입니다. 김재열과 농업회사법인(주)제이스마트 팜은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 김두표는 전입일조차 미상입니다. 이 상태에서는 명세서의 “인수권리 해당사항없음”이라는 문구만으로 실질 인수액 0원을 확정할 수 없습니다. 시세 자료도 없으므로 감정가의 가격 메리트 역시 판단을 보류해야 합니다. 등기부 권리소멸은 확인되지만, 임차인 인수금액을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하기 어려운 사건입니다.
