대구지방법원 2025타경450. 김천혁신도시의 더스퀘어 3층 314호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 단위상가(다솜생태체험관)로 이용 중이며, 소유자는 주식회사우람입니다. 주식회사우람은 2018.09.13. 거래가액 808,650,000원으로 소유권을 취득했고, 2021.12.13. 서청도농업협동조합 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 김천시 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 남동구 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 현재 분석상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경450 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 3층 314호 |
| 도로명주소 | 경상북도 김천시 혁신2로 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 더스퀘어 3층 314호 단위상가(다솜생태체험관) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 · 사용승인일 2016.10.10 |
| 소유자 | 주식회사우람 (2018.09.13. 거래가액 808,650,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 645,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 477,522,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2021.12.13. 을구 2번 서청도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 채무자는 주식회사우람입니다. 앞선 하나은행 근저당권 660,000,000원은 2021.12.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤에 등기된 김천시 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정, 남동구 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구충만 | 3층 314호 | 2023.02.20 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 구충만 1명입니다. 전입일은 2023.02.20.로 말소기준권리인 2021.12.13. 서청도농업협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가 그대로
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 645,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 645,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 비교값은 없어 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”라고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 645,000,000원 | 636,150,000원 | 1,633,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 516,000,000원 | 508,440,000원 | 1,761,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 412,800,000원 | 406,272,000원 | 1,863,728,000원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 645,000,000원 → 516,000,000원 → 412,800,000원으로 낮아지며 채권자 미배당은 1,633,850,000원 → 1,761,560,000원 → 1,863,728,000원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수액으로, 현재 자료상 매수인의 인수액으로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 645,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,850,000원 |
| 2. 근저당 · 서청도농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,670,000,000원 | 36,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,270,000,000원 중 예상 배당액은 636,150,000원, 미배당은 1,633,850,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천혁신도시 내 KTX 김천구미역 북동측 인근이며, 주변은 노변상가·아파트단지·상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장과 KTX역사가 있어 간선도로 및 교통시설 접근성은 무난한 편입니다.
- 이용. 더스퀘어 3층 314호 단위상가로, 현재 다솜생태체험관으로 이용 중입니다.
- 도로. 상가 남측 및 서측으로 폭 약 20~25미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선배당 확인. 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 구충만은 대항력이 없지만 3층 314호 점유자로 조사되어 있으므로 실제 인도·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 신건 645,000,000원의 가격 메리트를 판단할 최근 거래자료가 없으므로 상가 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 이용현황. 현재 다솜생태체험관으로 이용 중인 단위상가이므로 향후 직접사용·임대 가능성과 상권 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격 검증이 먼저
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.13. 서청도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인의 인수액은 0원입니다.
다만 압류 3건과 세금 우선배당 가능성 때문에 배당표 자체에는 변동성이 남고, 근린시설이라는 물건 특성상 최근 실거래 비교 없이 감정가 645,000,000원의 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 필요”입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기보다 실제 상가 거래·임대 사례와 세금 배당순위를 함께 확인하는 접근이 적절합니다.
