대구지방법원 2025타경489. 구미시 구평동 부영아파트 804동 13층1304호, 전용면적 비교 기준 59.987㎡의 아파트입니다. 소유자 현효종은 2013.12.11 매매를 원인으로 2014.01.21 소유권을 취득했고 거래가액은 86,800,000원입니다. 현재 말소기준은 2016.07.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권 103,400,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 원칙적으로 말소기준 뒤에 위치합니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 신철이의 전입일이 2003.11.20로 말소기준보다 훨씬 앞서 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 상태이므로 대항력 유무와 실제 승계금액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있지만, 이 전입자의 임대차 관계를 추가 확인하기 전에는 실질취득비용을 최저가 130,000,000원으로 고정해서 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경489 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 474-4 부영아파트 804동 13층1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.987㎡ · 13층 |
| 소유자 | 현효종 · 2013.12.11 매매 · 2014.01.21 소유권이전 · 거래가액 86,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 77,519,680원 |
| 말소기준 | 2016.07.15 · 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 103,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 정리되지만, 전입자가 앞선다
말소기준 이후에는 구미강동새마을금고의 근저당권 2,040,000,000원, 박준환 근저당권 360,000,000원, 롯데카드·경북 신용보증재단·신용보증기금· 서울보증보험주식회사·주식회사 하나은행·교보생명보험 주식회사의 가압류와 구미시· 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 제공된 등기 판단상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
구미강동새마을금고의 2022.07.01 근저당권은 2024.10.30 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권 2,040,000,000원이 설정돼 있습니다. 기초가 되는 을구 8번 근저당권은 말소기준 뒤의 권리로 매각 소멸 대상으로 표시돼 있으나, 실제 매각물건명세서와 최신 등기부를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신철이 | 1304호 | 2003.11.20 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 자료가 없어 우선변제와 미배당 보증금 승계액 역시 정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 현재 미확정입니다.
③ 시세 비교 — 신건 130,000,000원은 최근 평균의 122.9%
부영8 단지의 동일 면적 59.99㎡ 최근 거래 12건 평균은 105,750,000원입니다. 최신 거래로 정리된 2026.07 거래가는 105,000,000원이고, 최근 12건의 범위는 82,000,000원~134,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 91,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 105,750,000원 |
특히 같은 13층에서도 2026.07에 128,000,000원 거래가 있습니다. 신건 최저가 130,000,000원은 이 거래보다도 높습니다. 최근 평균과 최신 거래 모두를 기준으로 보면 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 103,400,000원 | 103,400,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 구미강동새마을금고 | 2,040,000,000원 | 23,980,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 박준환 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,970,498원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 73,641,420원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 149,533,345원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 147,998,171원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 50,513,140원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 11,083,341원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 18,776,342원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,963,916,257원 중 채권자 예상배당은 127,380,000원, 미배당은 2,836,536,257원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 신철이의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 권리분석 결론에서는 실제 인수액을 미확정으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰만으로 안전해지지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 2,836,536,257원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 2,862,172,257원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 2,882,613,857원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 1회 유찰 시 가격은 104,000,000원으로 최근 12개월 평균 105,750,000원에 가까워지지만, 이 사건은 임차보증금 승계 여부가 미상입니다. 따라서 “1회 유찰 = 싸다”가 아니라, 먼저 임대차를 확정한 뒤 실질취득비용 기준으로 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구평남부초등학교·천생중학교 동측 인근이며, 주변에는 아파트·근린생활시설·공원·학교·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 부영8은 426세대이며 준공일은 2003.08.25입니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복 4차선, 동측은 왕복 2차선 포장도로, 북측은 보행자 전용도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 772,700원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 13층 건물 중 13층 단위세대이며 승강기·급배수·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 일부 이해관계인 부재로 내부구조·마감재와 구조변경·내부파손의 구체적 유무는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신철이 임대차 원본 확인. 2003.11.20 전입의 원인, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용부터 계산. 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가만으로 가격을 비교하면 안 됩니다. 인수액을 더한 실질취득비용으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 130,000,000원은 최근 12개월 평균 105,750,000원의 122.9%이며 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다.
- 같은 층 거래 확인. 2026.07 동일 13층 59.99㎡ 거래가 128,000,000원입니다. 현재 최저가 130,000,000원이 이를 웃돕니다.
- 후순위 권리 재대조. 2022.07.01 구미강동새마을금고 근저당과 2024.10.30 엠씨아이대부주식회사 이전·느티나무제삼차유한회사 근질권을 최신 등기와 명세서에서 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 구미시와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 세금·공과금 배당관계도 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사에서 내부구조·마감재·파손 여부가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — 가격도 비싸고, 인수액도 아직 확정되지 않았다
이 사건에서 말소기준은 분명합니다. 2016.07.15 하나은행 근저당 이후의 다수 권리는 매각 소멸 대상으로 정리됩니다. 그러나 신철이의 2003.11.20 전입이 그보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이므로, 권리분석을 “깨끗한 아파트”로 끝낼 수 없습니다.
가격 역시 신건에 우호적이지 않습니다. 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 105,750,000원의 122.9%이고, 2026.07 동일 13층 거래 128,000,000원보다도 높습니다. 즉 현재 회차에는 가격 메리트가 없고, 임차보증금 인수 여부까지 확인되지 않았습니다.
결론은 “권리 확인 전 보류, 가격도 보류”입니다. 신철이의 임대차가 실제 인수 없는 구조로 확인된 뒤에야 낙찰가 자체를 시세와 비교할 수 있습니다. 반대로 보증금 인수가 남는다면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그 금액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
