광주지방법원 2025타경30685. 나주시 공산면 화성리의 축사(계사)·전기실과 토지가 묶인 특수용도 경매입니다. 현재 등기부상 소유자는 정갑이며, 2024.08.22. 서광주농업협동조합이 채권최고액 1,656,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.16. 농업회사법인주식회사선진한마을의 강제경매개시결정, 손불 농업협동조합 가압류, 나주시 압류, 서광주농업협동조합의 별도 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
따라서 등기부만 보면 매수인이 그대로 떠안는 후순위 등기권리는 없습니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 아우어스건설이 공사대금 430,500,000원을 위해 컨테이너 1동 부지 및 야드 일부 99㎡에 유치권이 있다고 신고했고, 본건 부동산 전부 및 기계기구를 대상으로 유치권확인 소송도 제기했습니다. 근저당권자는 점유요건을 충족하지 못했다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출했습니다. 어느 쪽 주장이 인정되는지는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30685 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 공산면 화성길 211-77 (주3) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사(계사)·전기실 |
| 소유자 | 정갑 |
| 감정가 / 최저가 | 2,312,826,140원 / 1,295,182,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인주식회사선진한마을 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2024.08.22. 서광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,656,000,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 4식 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 그러나 유치권은 별도
확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에서는 임대관계 미상으로 조사돼 있습니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 서광주농업협동조합 근저당권 이후의 강제경매개시결정·가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가 56%, 시세 없이 할인율만 보지 말 것
감정가는 2,312,826,140원, 현재 최저매각가는 1,295,182,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56%까지 내려와 있습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 906,627,400원(감정가 39%), 4회 유찰 시에는 634,639,180원(감정가 27%)입니다.
다만 이 사건은 일반 주거용 부동산이 아니라 농경지대의 축사·전기실·토지와 기계기구가 묶인 특수 물건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 유치권 성립 여부, 농업진흥구역·가축사육제한구역, 기계기구의 정상작동 여부가 실제 가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,295,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,351,820원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 1,656,000,000원 | 1,279,830,180원 |
| 3. 경매개시결정 · 농업회사법인주식회사선진한마을 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 손불 농업협동조합 | 26,163,178원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서광주농업협동조합 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,682,163,178원 중 채권자 예상배당은 1,279,830,180원, 미배당은 4,402,332,998원입니다. 신청채권자 농업회사법인주식회사선진한마을은 현재 시나리오상 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 공산면 화성리 ‘성남마을’ 남측 인근. 주위는 농경지와 축사가 소재하는 농경지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 축사(계사)와 전기실로 이용 중이며, 일반철골구조 철골조지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지자료는 면적 7,495㎡, 지목 ‘답’, 토지이용상황 ‘답축사’, 평지·세로장방형·세로한면(가) 도로접면입니다.
- 공시지가. 11,200원/㎡.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역에 해당하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 운영 상태. 현장조사 당시 축사(계사)는 운휴중이었으며 기계기구 정상작동 여부는 불분명합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 소송 확인. 광주지법 2026가단215의 진행상황과 유치권 성립 판단에 직접 영향을 주는 점유·공사대금 자료를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 근저당권자는 유치권자의 점유요건 미충족을 주장하고 있으므로 실제 점유 주체·점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상인 제시외 건물·기계기구 4식과 매각 제외 대상인 비닐하우스 1개동·이동식컨테이너 1동을 구분해야 합니다.
- 소재불명 설비 확인. 쿨링패드는 소재불명으로 기재돼 있으므로 실재 여부와 가치 반영 상태를 확인해야 합니다.
- 기계 작동 확인. 축사가 운휴중이고 기계기구 정상작동 여부가 불분명하므로 재가동 비용과 사용 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 토지규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 조건이 향후 이용계획과 충돌하는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실은 분명하지만 비교 실거래 시세가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “리스크 0”은 다르다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.22. 서광주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 430,500,000원의 유치권 신고, 성립 여부에 대한 다툼, 2026가단215 유치권확인 소송, 특수용도 축사·기계기구의 운휴와 정상작동 불분명, 농업진흥구역·가축사육제한구역, 일부 매각제외 시설까지 겹칩니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만, 비교 시세가 없는 상태에서는 그 할인폭 자체가 안전마진을 뜻하지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 실제 판단의 핵심은 유치권과 현장 실사. 이 두 가지가 정리되기 전에는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
