27,835,000원
광주지방법원 2025타경31022. 광주 동구 수기동 ‘아트시티리버파크모아미래도’ 제26층 제2620호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 외형상 숫자만 보면 감정가 237,000,000원에서 9회 유찰돼 27,835,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액까지 합산해 판단해야 합니다.
임차인 이윤석은 2022.04.13. 확정일자를 받고 2022.04.20. 주민등록을 마쳤으며, 2022.05.04. 점유를 시작했습니다. 그 뒤 2024.05.20. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 경매의 말소기준인 2025.01.15. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 천변우로 361-15, 26층 2620호 (수기동, 아트시티리버파크모아미래도) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 지상 26층/지하 1층 건물의 제26층 제2620호 |
| 사용승인 | 2021.11.18. |
| 소유자 | 차욱 · 2022.05.04. 소유권이전등기 · 거래가액 253,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 27,835,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤석 / 214,608,477원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
갑구에는 2023.09.25. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 문구상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 표시돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 말소·승계 관계와 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 / 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤석 주거·임차권등기 | 건물 전부 | 200,000,000원 | 2022.04.20. 2022.05.04. | 2022.04.13. 2024.05.20. | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 미배당액 매수인 인수 |
이윤석은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금 200,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 26,933,970원만 배당돼 173,066,030원이 미배당됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 200,000,000원에 고정된다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 11.74% | 27,835,000원 | 173,066,030원 | 200,901,030원 |
| 10회 유찰 시 감정가 9.4% | 22,268,000원 | 178,532,824원 | 200,800,824원 |
| 11회 유찰 시 감정가 7.52% | 17,814,400원 | 182,906,259원 | 200,720,659원 |
현재 회차에서 11회 유찰 시나리오까지 최저가는 27,835,000원에서 17,814,400원으로 10,020,600원 낮아지지만, 실질취득은 200,901,030원에서 200,720,659원으로 180,371원만 감소합니다. 즉 이 사건의 실질 가격은 낙찰가가 아니라 임차보증금 200,000,000원 부근에 고정돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 901,030원 |
| 1. 임차인 이윤석 보증금 | 200,000,000원 | 26,933,970원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이윤석 | 214,608,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 901,030원을 공제한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족액 173,066,030원은 매수인이 인수하며, 신청채권 214,608,477원과 소유자 잔여는 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 제26층 제2620호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 충장동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·숙박시설·상가 등이 소재하는 도심 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있으며, 북동측 인근에 광주지하철 1호선 금남로4가역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 26층·지하 1층 건물로, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역이며, 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 오피스텔·숙박시설·상가가 혼재한 중심상업지역의 26층 물건이며 9회 유찰됐습니다. 실거래 시세가 없어 재매각 가능성과 적정 가격은 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 27,835,000원에 낙찰돼도 임차보증금 부족액 173,066,030원을 더한 200,901,030원이 기준입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이윤석으로 기재돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록·점유자료와 강제경매 집행권원을 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 원본 대조. 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구를 최신 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 관련 등록사항과 경매 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024.12.까지 1,428,270원이 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 최신 체납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 출입 가능 여부와 인도·명도 일정을 별도로 조사해야 합니다.
- 시세 조사. 확인된 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 조사하기 전에는 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료·배당요구서와 최신 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “27,835,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 감정가의 11.74%까지 떨어졌지만, 그 숫자는 실제 취득비용을 보여주지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 173,066,030원을 매수인이 인수해 실질취득이 200,901,030원이 됩니다.
한두 차례 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나 실질취득은 계속 200,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 관계, 민간임대주택등기, 관리비 미납, 확인되지 않은 실거래 시세까지 검토해야 합니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 가격 메리트는 확인되지 않았고, 권리·관계 검증 난도가 높은 물건입니다.
