부산지방법원 2025타경6174. 부산 남구 문현동 월가아파트 12층 1203호, 전용 47.0028㎡ 아파트입니다. 이 사건은 등기상 근저당이 중심인 일반적인 담보권 경매가 아니라, 주택도시보증공사 청구 197,745,189원의 강제경매입니다. 말소기준권리는 2025년 12월 4일 강제경매개시결정인데, 임차인 권연화의 전입·점유는 2021년 2월 22일, 확정일자는 2021년 1월 15일, 주택임차권등기는 2024년 12월 18일입니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 권연화는 대항력 있음으로 분석되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 배당가정상 보증금 200,000,000원 중 188,512,000원이 배당되고, 부족분 11,488,000원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 떠안게 되므로 가격 판단의 기준은 192,000,000원짜리 최저가가 아니라 203,488,000원의 실질취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 12층1203호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로13번길 6-20 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.0028㎡ · 지하1층 지상20층 중 12층 |
| 단지 | 문현동월가아파트 · 42세대 · 2018.07.18 준공 |
| 소유자 | 주식회사월가 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,745,189원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2018년 설정됐던 김재운의 전세권 195,000,000원은 2021년 2월 18일 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 반면 권연화의 주택임차권은 2024년 12월 18일 등기됐고, 전입·점유는 2021년 2월 22일로 더 빠릅니다. 2025년 12월 4일 강제경매개시결정보다 선순위이므로 매각만으로 보증금 반환의무가 전부 사라지지 않습니다. 이후 부산광역시 남구 압류와 국의 압류는 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권연화 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.02.22 | 2021.01.15 | 2024.12.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 권연화는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의 임차권자입니다. 임차권등기에는 임차보증금 1차 200,000,000원, 2차 190,000,000원이 기재되어 있으며, 본 배당가정은 보증금 200,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
문현동월가아파트의 최근 12개월 실거래는 2건으로 평균 177,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 5월 전용 47.0㎡ 13층의 180,000,000원입니다. 현재 최저가 192,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 108.5%로 이미 시세보다 높습니다. 여기에 임차보증금 미배당 인수까지 더하면 실질취득 203,488,000원은 최근 평균의 약 115.0%, 최신 거래의 약 113.0%가 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 42.73㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2025.02 | 47.0㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 42.73㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 47.0㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 42.73㎡ | 12 | 204,000,000원 |
| 2021.11 | 42.73㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 177,000,000원 |
전체 10건 평균은 178,200,000원이지만 과거 204,000,000원·220,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세도 -0.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만을 근거로 가격 가점을 줄 이유가 없고, 오히려 실질취득 203,488,000원이 최근 시세를 크게 웃돈다는 점이 핵심입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 192,000,000원 | 11,488,000원 | 203,488,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 153,600,000원 | 49,350,400원 | 202,950,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,880,000원 | 79,640,320원 | 202,520,320원 |
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 권연화 보증금 | 200,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,745,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,488,000원과 임차인 배당 188,512,000원으로 매각대금 192,000,000원이 모두 소진됩니다. 권연화 보증금의 부족분 11,488,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 197,745,189원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 문현역 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 부산지하철 2호선 문현역과 지게골역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상20층 건물의 12층 1203호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 경매 이력 지표. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 사건은 신건 0회 유찰입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 192,000,000원이 아니라 임차보증금 미배당까지 합친 203,488,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 153,600,000원으로 내려가지만 인수액은 49,350,400원으로 늘어 실질취득이 202,950,400원입니다. 2회 유찰도 202,520,320원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 권연화의 전입일 2021.02.22, 확정일자 2021.01.15, 임차권등기 2024.12.18 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 보증금 기재 확인. 임차권등기에는 1차 200,000,000원과 2차 190,000,000원이 함께 기재되어 있으므로 실제 배당·인수액 산정의 기준이 되는 채권액을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정이므로 실제 인수액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 177,000,000원, 최신 거래 180,000,000원, 추세 -0.8%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 물건은 신건 최저가 192,000,000원만 보면 감정가 그대로 시작하는 평범한 아파트 경매처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 권연화의 대항력 임차보증금 200,000,000원이 있습니다. 현재 배당가정에서는 11,488,000원을 매수인이 인수해 실질취득이 203,488,000원으로 올라갑니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 153,600,000원으로 내려가지만 인수액이 49,350,400원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 122,880,000원에 인수 79,640,320원이 붙습니다. 결국 실질취득은 계속 약 202,000,000원대에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 평균은 177,000,000원, 최신 거래는 180,000,000원이며 최근 추세도 -0.8%입니다.
권리분석의 결론은 명확합니다. 이 사건은 “낙찰가가 내려가면 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가면 임차인 인수액이 늘어나는 물건”입니다. 따라서 현재 신건뿐 아니라 단순한 1·2회 유찰만으로도 가격 메리트가 생겼다고 판단하기 어렵습니다. 최저가가 아니라 임차보증금 미배당까지 포함한 실질취득비용을 기준으로 접근해야 하는 사건입니다.
