부산지방법원 2025타경6218. 민락동 서희스타힐스센텀프리모 5층 511호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 현 소유자 노은선은 2015.05.28. 매매를 원인으로 250,606,800원에 취득했고, 2015.08.21. 설정된 울산중부새마을금고 근저당권(채권최고액 234,000,000원)이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.27. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 회사가 2025.12.11. 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 등기된 대형선망수산업협동조합·합천군산림조합·중앙농업협동조합 가압류 역시 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 135 서희스타힐스센텀프리모 5층 511호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광안해변로 311 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 · 제5층 제511호 |
| 소유자 | 노은선 (2015.05.28. 매매, 거래가액 250,606,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 188,607,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 2015.08.21. 근저당권입니다. 그 이전 부암동새마을금고 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 과거 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 뒤에 들어온 2025년 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 미상 / 주거 | 2024.07.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 이선희 1명입니다. 전입신고일 2024.07.19.은 말소기준권리 2015.08.21.보다 약 9년 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.12.17. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없기 때문에 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 147,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 147,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 | 234,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 합천군산림조합 | 36,334,977원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 51,251,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 421,586,392원, 채권자 예상배당은 144,142,000원, 미배당액은 277,444,392원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 남측 인근. 주거용 오피스텔·아파트·횟집·숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 지하5층·지상20층 철근콘크리트구조입니다.
- 도로. 남측·동측 약 20m 내외, 서측 약 7m 내외, 북측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 공시지가 3,668,000원/㎡, 평지·부정형·중로각지. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 거래사례가 없어 147,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 같은 건물·유사 용도·유사 층 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 재확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용현황과 건축물대장상 용도를 입찰 전 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 이선희의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의 판단을 위해 구체 금액 확인이 필요합니다.
- 채권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.08.27. 엠씨아이대부주식회사에 이전돼 있습니다. 최신 등기부에서 권리이전 상태를 다시 확인하세요.
- 명도. 임차인 점유 부분이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 범위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.21. 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이선희 역시 2024.07.19. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이번 물건을 높은 점수로 볼 수 없는 이유는 가격 검증 자료가 없기 때문입니다. 신건 최저가 147,000,000원이 감정가의 100%라는 사실만으로는 시세 대비 할인 여부를 알 수 없습니다. 게다가 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)인 물건이라 환금성과 수요층도 주거용 아파트와 동일하게 볼 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인 전까지 보류입니다.
