부산지방법원 2025타경6237. 부산 수영구 광안동 세흥빌라 7층 701호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 아파트(방3·화장실1·주방겸식당)로 확인됩니다. 현재 소유자 장미경은 2017년 4월 10일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 권리의 기준점은 2023년 9월 8일 설정된 한화생명보험주식회사 근저당 채권최고액 176,400,000원입니다.
이 근저당 이후 오대식 가압류 35,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 5,833,324원, 한화생명보험의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유관계는 현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 569-6 세흥빌라 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 장대골로45번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 아파트(방3·화장실1·주방겸식당) · 전용 64.77㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 7층 · 7층 701호 |
| 소유자 | 장미경 · 2017.04.10 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 삼성화재해상보험 근저당 147,000,000원은 2023년 9월 12일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그보다 앞선 2023년 9월 8일 한화생명보험주식회사 근저당 176,400,000원입니다. 이후 오대식·부산신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 90.8% 숫자만으로 ‘저렴’ 판단 금지
세흥빌라의 거래 자료는 2건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만 2021년 거래가 섞여 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 240,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.88㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 80.78㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.88㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 90.8%입니다. 표면적으로는 22,000,000원 낮습니다. 하지만 대상 전용면적은 64.77㎡이고 최근 거래는 83.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 90.8%를 그대로 가격 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 가압류 · 오대식 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 5,833,324원 | 2,748,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 217,233,324원 중 예상배당 214,148,000원, 미배당 3,085,324원입니다. 부산신용보증재단 채권 일부가 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 218,000,000원 | 214,148,000원 | 3,085,324원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 174,400,000원 | 171,158,400원 | 46,074,924원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 80,466,604원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원으로 낮아집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시 한화생명보험 관련 배당액은 136,766,720원으로 청구금액 147,000,000원에 미달하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영중학교 북서측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 광안역(부산지하철 2호선)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층·지상 7층 건물의 7층 701호이며, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지. 남측 하향 완경사의 사다리형 토지, 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,681,000원/㎡입니다.
- 규모. 세흥빌라는 19세대, 사용승인 시점은 2003.02.11입니다. 거래 표본은 2건으로 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 평형 대조. 최근 거래 240,000,000원은 전용 83.88㎡이고 대상은 64.77㎡입니다. 반드시 동일·유사 면적 실거래를 추가 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 14.3% 낮습니다. 전체 평균 260,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 점유관계 확인. 감정요항상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입·확정일자를 원본 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다.
- 건축·관리 상태. 위반건축물 표시는 없지만 2003년 준공 건물인 만큼 내부 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 비교자료 보강이 먼저
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023년 한화생명보험 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격 판단의 근거가 충분히 정교하지 않다는 점입니다. 최저가 218,000,000원은 최신 거래 240,000,000원보다 낮지만 그 거래는 대상보다 큰 83.88㎡이고, 최근 가격 흐름도 -14.3%입니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 보강 확인이 적절합니다. 동일·유사 전용면적의 최근 거래를 확보한 뒤 신건 218,000,000원이 실제로 할인된 가격인지 판단해야 합니다.
