부산지방법원 2024타경110891. 샹트패미리타운 3층 312호입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.01.31. 부산신용보증재단 가압류 18,166,652원입니다. 이후의 중소기업은행 가압류, 국세 압류, 서울보증보험 가압류, 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정, 평택시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 이 후순위 권리들이 아니라, 말소기준보다 훨씬 앞선 2019.05.31. 전입·점유의 임차인 김진용입니다.
김진용의 임대차보증금은 35,000,000원, 확정일자는 2019.06.03.이고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 3,707,000원에서 집행비용 466,726원을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 3,240,274원, 미배당 보증금은 31,759,726원입니다. 그래서 낙찰대금이 낮아져도 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에서 거의 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대로83번길 50, 3층312호 (신평동,샹트패미리타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공부상 노인복지시설 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 7층 건물 내 3층 312호 |
| 소유자 | 권회진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 3,707,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진용 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준 가압류는 2023.01.31.이지만 김진용의 전입·점유는 2019.05.31., 확정일자는 2019.06.03.입니다. 등기된 주택임차권 자체는 2024.03.06. 접수됐어도 그 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 반면 2023년 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진용 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.05.31 | 2019.06.03 | 35,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 2019.05.31 | 2019.06.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계 아님 |
김진용은 배당요구를 했고, 현재 배당추정에서 3,240,274원을 배당받은 뒤 31,759,726원이 매수인 인수로 남습니다. 한편 ‘기사항전’은 전입일과 확정일자가 기재되어 있으나 보증금이 확인되지 않아, 김진용 35,000,000원만으로 전체 임차위험이 끝난다고 단정해서는 안 됩니다. 신원·점유관계와 보증금 규모를 매각물건명세서 원본 및 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 466,726원 |
| 1. 임차인 김진용 보증금 | 35,000,000원 | 3,240,274원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 18,166,652원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 8,358,476원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,114,032원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김진용 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 배당추정상 김진용 보증금의 미배당액은 31,759,726원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 여부는 반영되지 않았으므로, 선순위 세금이 실제로 매각대금에서 먼저 차감되면 김진용 배당액이 더 줄고 매수인의 보증금 인수 부담은 커질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 8%가 ‘시세 8%’는 아니다
현재 최저매각가는 3,707,000원으로 감정가 45,000,000원의 8.24%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 비율만 보고 가격 메리트를 부여하면 분석이 틀어집니다. 김진용 미배당 보증금까지 합친 실질취득은 35,466,726원으로 감정가의 약 78.8% 수준입니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래 가격을 기준으로 검증할 수 없는 상태이므로, 시세보다 싸다거나 저평가라고 결론낼 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 3,707,000원 | 31,759,726원 | 35,466,726원 |
| 8회 유찰 시 | 2,594,900원 | 32,851,808원 | 35,446,708원 |
| 9회 유찰 시 | 1,816,430원 | 33,616,266원 | 35,432,696원 |
표면 낙찰가는 3,707,000원 → 2,594,900원 → 1,816,430원으로 계속 떨어져도, 임차보증금 인수를 합친 금액은 35,466,726원 → 35,446,708원 → 35,432,696원으로 거의 움직이지 않습니다. 바로 이 때문에 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 선순위 보증금까지 포함한 실질취득이어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 신평동 신촌초등학교 북측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 노인복지시설이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 일반적인 주거 전용 집합건물과 동일한 환금성을 전제로 보기보다 용도·이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 7층 건물로 급·배수·위생, 승강기, 소화전, 개별난방(가스보일러) 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 6m 도로에 접하며 토지는 부정형 경사지입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 418,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 추가 권리 리스크
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 3,707,000원에 김진용 미배당 인수 31,759,726원을 더한 35,466,726원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 김진용 임대차 실재성 확인. 임차권자이자 경매 신청채권자로 나타나는 관계를 계약서·보증금 지급자료·점유 경위와 함께 대조하세요.
- 추가 점유자 확인. ‘기사항전’의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입·확정일자만으로 전체 인수금액을 확정하지 말고 현장 점유와 보증금 자료를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 현재 배당표의 김진용 배당액과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 관계를 확인하세요.
- 재매각 보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도 확인. 공부상 노인복지시설·현황 주거용이므로 이용 가능 범위, 금융 취급, 향후 처분 시 매수층을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “370만원짜리 물건”이 아니라 “3,500만원대 인수형 물건”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 3,707,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 45,000,000원의 8.24%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 김진용의 보증금 35,000,000원이 가격의 실질적인 하한선을 만듭니다. 현재 추정 인수액 31,759,726원을 합치면 실질취득은 35,466,726원입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 추가 점유자, 국세·지방세 압류 3건, 공매공고, 7회 유찰과 재매각, 공부상 노인복지시설·현황 주거용이라는 용도 특수성이 겹칩니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격도 확인되지 않는 만큼 시세보다 싸다는 결론이나 가격 가점은 줄 수 없습니다. 이 물건은 ‘최저가가 얼마나 낮은가’가 아니라 인수보증금·세금·점유관계까지 확정한 뒤 실제로 얼마를 부담하게 되는가를 끝까지 계산해야 하는 고위험 경매입니다.
