서울중앙지방법원 2025타경102622. 서울 관악구 신림동 486-1 바다유하우스15차 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주차장 및 계단실, 2~5층은 다중주택 등, 옥탑1층은 계단실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 130.6㎡이고, 제2종일반주거지역에 위치합니다. 소유자는 안나라입니다.
권리의 출발점은 2023.11.21. 설정된 강구수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,512,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 2024.12.24. 곽길순 근저당권 150,000,000원과 2025.04.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.01.24. 전정희 가압류 40,000,000원과 2025.06.16. 태형건설 주식회사 가압류 39,200,000원은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102622 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 486-1 바다유하우스15차 · 서울특별시 관악구 남부순환로161길 37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 주차장 및 계단실 등 · 2~5층 다중주택 등 · 옥탑1층 계단실 등 |
| 토지 | 대 130.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 안나라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,184,013,800원 / 2,184,013,800원 (신건) |
| 청구액 | 1,301,484,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입
말소기준권리는 2023.11.21. 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 2025.08.20. 우리치대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 웰컴저축은행주식회사의 근질권, 2025.09.30. 이효정의 근질권 설정 기록도 있습니다. 기준이 되는 최초 근저당권의 설정일은 2023.11.21.입니다.
② 임차인 현황 — 12명 모두 대항력 없음
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬기 | 2024.01.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤정 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대용 | 2023.12.20 | 미상 | 2025.04.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도호 | 2023.12.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주영조 | 2024.01.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주혜란 | 2024.01.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2023.12.21 | 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하림 | 2024.01.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준형 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단비 | 2024.01.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 2023.12.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
정대용은 2025.04.26., 박윤정은 2025.05.01. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인들은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 모든 임차인의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 다만 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 시세 단정 대신 회차별 구조 확인
신건 감정가와 최저매각가는 모두 2,184,013,800원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 2,184,013,800원입니다. 실거래 비교 수치가 제시되지 않은 사건이므로 현재 가격이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 회차별 배당 변화를 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,184,013,800원 | 1,662,000,000원 | 0원 | 497,773,662원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,747,211,040원 | 1,662,000,000원 | 0원 | 65,338,930원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,397,768,832원 | 1,381,391,144원 | 280,608,856원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 채권자 합계 1,662,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 시나리오에서는 채권자 배당액이 1,381,391,144원으로 줄고 280,608,856원 미배당이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,184,013,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,240,138원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 1,512,000,000원 | 1,512,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 곽길순 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 497,773,662원 |
집행비용은 매각가 기준 추정값입니다. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 등기에는 2025.08.20. 근저당권 이전 기록이 있으므로 실제 배당 주체는 최신 권리관계 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울남부초등학교 서측 인근으로, 단독주택·다세대 및 연립주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 외장 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 130.6㎡, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 5,303,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 대조. 이슬기·이윤정·정대용·김도호·주영조·주혜란·박윤정·김하림·김준형·이정은·김단비·김소연의 실제 점유부분과 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 전원 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 재확인해야 합니다.
- 배당요구. 정대용은 2025.04.26., 박윤정은 2025.05.01. 배당요구 기록이 있습니다.
- 근저당권 이전. 기준 근저당권은 2025.08.20. 우리치대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 배당 주체와 최신 권리상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치 없이 신건 가격이 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 시세 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상표이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 단순한 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리가 2023.11.21.이고, 확인된 임차인 12명의 전입일이 모두 그 이후여서 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 회차별 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 보증금 승계를 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 건물에는 12명의 임차인이 확인되고 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 정대용과 박윤정의 배당요구만 확인되어 있어 명도·배당 사실관계의 원본 대조가 중요합니다. 여기에 현재 최저가 2,184,013,800원을 비교할 실거래 수치도 제시되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 임차관계는 확인 필요, 가격 평가는 보류입니다.
