감정가 29%까지 내렸지만, ‘인수 0원’으로 단정할 수 없다 — 금산빌딩 지1층 101호

광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 지하 1층 101호로, 감정 이용상태는 소매점(스마일마켓)입니다. 감정가 4,218,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,209,386,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 동일 용도·동일 입지의 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다.

권리관계도 단순한 말소형으로 단정하기 어렵습니다. 선언된 말소기준은 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권이지만, 그보다 앞선 2019년 근저당권과 2020.03.27. 새마을금고 근저당권 기록에는 해지·일부해지 등기가 이어집니다. 반면 예상배당표는 서광주농업협동조합 근저당권을 최우선으로 계산하고 있어, 말소 상태와 배당 순위의 원본 대조가 입찰 전 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘기존 권리 정리 상태’가 핵심

선언된 말소기준은 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 나주이화신용협동조합 근저당권 312,000,000원도 설정됐습니다. 이후 설정된 근저당권, 전세권, 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류됩니다.

2020.07.31. 설정된 주식회사즐거운홈마트의 전세권은 전세금 500,000,000원, 건물 전부, 존속기간 2020.07.01.~2025.06.30.로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하지만, 별도로 확인되는 점유자 ‘스마일’과 동일인이라는 근거는 없습니다.

② 임차인·점유 위험 — 대항력 가능성은 미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고는 1명입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞서는 것으로 확인되고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는다면, 그 미배당액은 매수인 부담이 될 수 있습니다.

감정평가상 지하 1층 101호는 소매점(스마일마켓)인데, 점유 관련 기재는 ‘스마일’의 용도를 주거로 표시합니다. 실제 이용현황과 주민등록·사업자등록, 점유 부분 및 점유 원인을 현장에서 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 5회 유찰은 ‘가격 하락’이지 ‘시세 메리트 확정’이 아니다

현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만, 근린시설의 가격은 임대수익, 실제 영업 가능성, 전용면적, 공실 가능성, 관리비, 층별 접근성 등에 따라 달라집니다. 이 사건에서는 실질취득액과 비교할 동일 조건 실거래 기준이 확정되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,209,386,000원 가정)

총 채권액 21,793,000,000원 중 예상배당은 1,194,892,140원이며, 미배당은 20,598,107,860원입니다. 신청채권자 나주신용협동조합의 청구액 5,202,663,540원은 이 계산에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진월초등학교 북동측 인근이며, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 해당 지하 1층 101호는 소매점 ‘스마일마켓’으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 서측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 지형. 토지는 1,353㎡, 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역에 저촉되고 상대보호구역, 중로2류·소로2류 도로 조건이 기재돼 있습니다.
• 구조적 특징. 경사지에 건축돼 지하 1층이 지상에 노출되고, 해당 호실은 동측 전면도로에 접합니다.
• 환금성. 지하층 근린시설은 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있으며, 5회 유찰 이력이 현재 수요 강도를 보여줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. ‘스마일’의 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구일 및 실제 점유 부분을 확인하세요.
• 용도 불일치 확인. 감정 이용은 소매점인데 점유 기재는 주거입니다. 주민등록과 사업자등록, 현장 사용상태를 함께 대조해야 합니다.
• 선순위 말소 확인. 을구 1~4번 해지 말소와 을구 5번 일부해지가 이 호실에 미치는 범위를 공동담보목록까지 확인하세요.
• 배당 순위 재검산. 선언된 말소기준과 예상배당의 최선순위 채권자가 다르므로 법원 기록을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건의 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 28.67%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 근린시설의 매매·임대수익과 공실 상태를 대조하세요.
• 현장성 확인. 지하층의 도로 노출 정도, 출입구, 주차, 간판 가시성, 영업 동선과 내부 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 횟수보다 미확정 인수액을 먼저 보라”

감정가 4,218,000,000원에서 1,209,386,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 점유자 ‘스마일’의 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 판정할 수 없고, 선순위 근저당권의 말소기재와 예상배당표 사이에도 확인이 필요한 차이가 있습니다.

따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득액으로 보거나, 시뮬레이션의 인수액 0원을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 가격은 감정가 대비 크게 하락했지만 시세 메리트는 미확정, 등기상 후순위 권리는 소멸형이나 임차인과 선순위 말소 범위는 원본확인 전까지 미확정입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 권리와 점유를 닫아야 하는 고난도 근린시설입니다.