서울중앙지방법원 2025타경103473. 감정평가상 지하 1층은 다중주택 및 사무소, 1층부터 3층은 다중주택, 옥탑 1층은 다락 및 계단실로 이용되는 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공유자는 구호주와 송용민 각 2분의 1이고, 감정가와 신건 최저가는 모두 1,516,821,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기상 권리 숫자보다 임차관계입니다. 현재 계산상 김현구 110,000,000원, 임수빈 110,000,000원, 김수경 120,000,000원, 이지현 100,000,000원의 보증금 합계 440,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 따라서 신건 기준 실질취득 부담은 최저가와 인수액을 합친 1,956,821,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 412-23 · 서울특별시 관악구 문성로38길 31-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지1층 다중주택 및 사무소 · 1층~3층 다중주택 · 옥탑1층 다락 및 계단실 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 공시지가 3,144,000원/㎡ |
| 소유자 | 구호주 2분의 1 · 송용민 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,516,821,000원 / 1,516,821,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 난향새마을금고 / 463,346,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차관계가 더 어렵다
현재 권리계산상 기준이 되는 권리는 2024.07.03 현대카드주식회사 가압류입니다. 이 가압류와 2025.07.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2020.06.04 난향새마을금고 근저당권 585,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2025.12.18에는 해당 근저당권의 확정채권양도에 따른 제이비우리캐피탈주식회사 명의 이전 등기가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 위험의 중심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수영 | 2021-05-03 | 80,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 김민성 | 2023-12-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황현근 | 2020-10-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장재영 | 2023-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송시화 | 2020-06-22 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 김한지 | 2022-07-13 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 김선교 | 2022-06-24 | 170,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 김연진 | 2022-09-26 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 김현구 | 2022-05-03 | 110,000,000원 | 有 | 미상 | 110,000,000원 |
| 임수빈 | 2020-10-05 | 110,000,000원 | 有 | 미상 | 110,000,000원 |
| 김수경 | 2022-06-27 | 120,000,000원 | 有 | 미상 | 120,000,000원 |
| 박유솔 | 2020-07-24 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 이지현 | 2023-10-16 | 100,000,000원 | 有 | 미상 | 100,000,000원 |
| 이형주 | 2023-06-19 | 10,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 유익환 | 2020-06-26 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 전정민 | 2022-06-27 | 140,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 이제욱 | 2024-07-25 | 120,000,000원 | 無 | 해당 없음 | 없음 |
| 노수주 | 2022-08-24 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 배당 계산 |
| 기사항전 | 미상 | 130,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 1,516,821,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,568,210원 |
| 1. 조수영 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 송시화 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 김한지 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 김선교 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 1. 김연진 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 박유솔 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 이형주 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 1. 유익환 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 전정민 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 노수주 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 현대카드주식회사 가압류 | 14,321,694원 | 14,321,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 384,931,096원 |
현재 회차 계산에서는 김현구 110,000,000원·임수빈 110,000,000원·김수경 120,000,000원·이지현 100,000,000원, 합계 440,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,516,821,000원 | 440,000,000원 | 1,956,821,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,213,456,800원 | 440,000,000원 | 1,653,456,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 970,765,440원 | 471,342,214원 | 1,442,107,654원 |
이 사건은 유찰되어 최저가가 낮아져도 그 숫자만으로 매력도를 판단하면 안 됩니다. 2회 유찰 시 매각가는 970,765,440원으로 내려가지만 매수인 인수는 오히려 471,342,214원으로 증가하며, 실질취득 부담은 1,442,107,654원입니다. 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 만큼, 어느 회차도 단순히 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신림초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·다가구주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 지1층은 다중주택 및 사무소, 1층~3층은 다중주택, 옥탑1층은 다락 및 계단실입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 139.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·세로장방·세로한면(가), 공시지가 3,144,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 건축물대장상 무단증축에 따른 위반건축물로 등재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재산정. 현재 440,000,000원 인수 계산을 기준으로 하되, 보증금 미상 임차인들의 계약서·전입·점유·확정일자·배당요구 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당순위 원문 대조. 우선변제 대상으로 계산된 임차인들의 실제 배당가능액과 미배당 잔액을 배당표 작성 전 단계에서 다시 계산해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 분리. 등기상 임차권이 소멸한다고 해서 보증금 승계까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 등재 부분의 정확한 위치·면적과 이행강제금·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 매각 범위를 현황도와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 자금계획. 입찰가는 낙찰대금만이 아니라 매수인 인수 보증금까지 포함한 실질취득 부담으로 설정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저다”
이 사건은 권리가 깨끗한 단순 경매와 정반대입니다. 임차관계가 많고, 현재 신건 기준으로도 440,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수되는 계산이 잡혀 있습니다. 따라서 표시 최저가 1,516,821,000원보다 실제 판단 기준인 1,956,821,000원이 중요합니다.
게다가 보증금 미상 전입자와 대항력 판정이 어려운 임차관계가 남고, 건축물대장상 무단증축 위반건축물까지 확인됩니다. 유찰되어 매각가가 낮아져도 인수 부담을 합산하지 않으면 가격을 잘못 읽게 됩니다. 이 물건은 “싸게 낙찰받는가”보다 “최종적으로 무엇을 얼마까지 떠안는가”를 확정하는 것이 먼저인 사건입니다.
